住み替えの方法～⑤住宅ローン返済中の住み替え
住み替えを検討しているけれど、今の家の住宅ローンが残っているし、どうすればいいのだろうとお悩みの方もいらっしゃると思います。
今回はそんな方に、住宅ローン返済中でもできる住み替えの方法をお教えしたいと思います。
まず前提として、住宅ローンを完済して抵当権を抹消しなければ、家の売却は難しくなります。そのため、住宅ローンの残債がある家を売却する場合は、家の売却代金を受け取ると同時にローンを完済し、抵当権の抹消手続きをしてから買主に引き渡す必要があります。
ですので、まずは家の売却価格を調べることが重要になります。売却代金が返済額を上回っていれば良いのですが、そうでない場合、貯金などの自己資金を充てて住宅ローンを全額返済し、抵当権を抹消する必要があります。
しかし、手元に資金がない場合はどうしたらいいのでしょうか。そんな時に活用できるのが、「住み替えローン」になります。
｜住み替えローン
今現在住んでいる家を売却してもローンが残ってしまうときに、次に購入する家の購入資金と現在の住宅ローンを完済するために必要な資金を合わせて借り入れることができる、住み替え専用の住宅ローンです。
住み替えローンを利用すれば、手持ちの資金を減らさずに住み替えをすることが可能になります。ただし、購入する家の価格以上の資金を借り入れるので、住み替えローンは住宅ローンよりも金利が高くなる傾向にあり、金融機関による審査も厳しくなります。必然的に借入金額も高額になってしまうので、毎月の返済額や返済期間についても、しっかりとしたプランを立てる必要があります。
また、住み替えローン利用の際、今の家の売却と新居購入の決済日・引渡し日を同じ日に調整しなければなりません。タイミングが合わないと、融資が受けられなくなることもあるので、注意が必要です。住み替えローンを利用したい場合は、信頼できる不動産会社と相談しながら、計画的に進めることが大切です。
また、売却先が見つかる前に買いたい物件が見つかる場合もあると思います。そんな時は、「ダブルローン」や、「つなぎ融資」を使い住み替えする方法があります。
｜ダブルローン
今の住宅ローンに加えて、新居のローンを組むことです。
当然毎月の返済額も大きくなりますし、二つの住宅ローンの返済を続けていくための返済能力が求められ、金融機関の審査も厳しくなります。審査が通り、無理なく返済することができるのであれば、売却と購入のタイミングを合わせる必要もないので、住み替えの計画に余裕が生まれ、売り急ぎや買い急ぎのリスクを背負う必要もなくなります。金利の低い時期であれば総合的にメリットは大きいでしょう。
｜つなぎ融資
購入物件の代金の支払いが、売却物件の代金の受け取りよりも先に来てしまった場合に、一時的な資金不足を補うために利用する短期の融資になります。
毎月に返済が発生するような融資ではなく、期間(大体約１年)が来たら一度に返済する融資です。まさしく、売却代金が入金されるまでの「つなぎ」の役目のお金になります。デメリットとして、住宅ローンより金利が高く、事務手数料も発生し余計な費用がかかってしまいます。期間内での売却を急ぎ、希望の価格で売却できなくなるかもしれません。売却価格が思いのほか安くなってしまえば、つなぎ融資の返済に預貯金などの自己資金を使う必要が出てきて、資金計画が狂ってしまうことがあります。資金計画が狂わないようにするためには、売却価格を相場より低めで見込んでおくことが必要となります。
以上、三つのケースを挙げましたが、どれを選択する場合も、できるだけご自身の負担の小さい方法で住み替えができるのであれば、それが一番です。
