離婚時における財産分与・
不動産売却に関してご案内いたします！
離婚時に発生するメジャーな問題として「自宅などの不動産の処理」があります。基本的には何らかの方法で売却し、住宅ローンを解消し、適切な財産分与を目指すのが良いでしょう。ただ処理方法にも種類がありますので、自分たちの目的や状況にあった手段を選ぶ事が大切です。ここでは、それら離婚時の不動産問題に関して説明いたします。
財産分与に関して
財産分与とは
離婚した夫婦の一方が、そのまた一方に「双方の協力によって築き上げてきた財産」の分与を請求することを言います。
さらに財産分与には大別して4つのパターンがあります。
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財産の分け方は原則半分ずつ
財産分与の考え方は、夫婦それぞれの財産形成に対する貢献度を考慮して分配します。ですが、裁判所は財産形成に対する貢献度を、一方が専業主婦（専業主夫）であったとしても貢献度は等しいものと基本的には考えます。家庭の中の支えがあるからこそ、もう一方が外で働いてこれるという訳です。
もちろん不動産も財産分与の対象
財産分与の対象は多岐に渡ります。預貯金・有価証券・保険解約返戻金・退職金・年金・生命保険積立金に加え、自動車・家・土地などにです。名義人がどちらか一方でも、共有の資産から購入した不動産はやはり分与の対象になります。ただ婚姻前から所有していたもの、夫婦の協力と関係なしに取得したものなどはこの限りではありません。
財産分与の具体的な方法
主に以下の3つになります。
| ①現物を分割する 「現物分割」といい、ものをそのまま分与する事を言います。例えば、不動産をどちらか一方が受け取ったなら、それに等しいものをもう一方は受け取るといった形です。 |
②売却して現金化のち分割 「換価分割」と言われる方法です。現物分割よりより公正な分与ができ、余計なトラブルが少ない点がメリッットと言えるでしょう。 |
③一方の持分を買い取る 「代償分割」といい、相手の不足分を補完する方法です。例えば、一方が1000万円の住宅を譲り受け、もう一方には500万円分の財産しか渡らなかった場合、多く受け取った側が不足分の500万円を一方に支払う方法です。純粋な財産以上に資金力が必要になる方法でもあります。 |
離婚時の不動産分与の流れ
STEP1：名義の確認
その不動産の権利関係を確認しましょう。具体的には
- 不動産の名義
- ローンの名義
です。
所有のパターンとしては「夫か妻の単独名義」もしくは「夫と妻の共有名義」の2パターンがあります。
単独所有の場合は、一方の意思だけでの売却が可能であり、同時に「所有者とローンの債務者」がイコールです。一点、注意すべき点は単独所有の場合でも、配偶者が連帯保証人になっている時です。抜かりなく、銀行との金銭消費者賃借契約書で確認しましょう。共有物件の場合は、売却時に共有者全員の同意が必要です。その場合、「共有者＝それぞれ住宅ローンの債務者」となっているケースがほとんどです。
STEP2：不動産の価値を確認
不動産会社に査定依頼をして、売却価格を予想しましょう。その後、売却して現金を分割するのか、査定額や相場価格を目安とし、同等の現物分与を行うかの選択になります。
STEP3：分配方法の確認
気をつけたいのは、STEP2で査定した際にその不動産に住宅ローン以上の価値があったかどうかです。価値があると判明している場合は、財産分与の対象になりますが、不動産の価値よりローンの方が上回っている「オーバーローン」の状態であれば財産分与の対象にはなりません。
離婚時の財産分与の注意点
財産分与の請求期間は離婚後2年間
財産分与を請求できる期間を「除斥期間」と呼びます。離婚が成立した時点から2年間と定められており、経過すると財産分与を請求できなくなります。ただ、相手が合意している場合は任意での財産分与が可能です。しかしその場合は分与ではなく、贈与とみなされる可能性もあるので注意してください。
連帯保証人の解消には、債務の完済が必要。
離婚をしても連帯保証人としての立場は解消されないので注意してください。離婚と別に、債務を完済しないと連帯保証人の立場は解消されません。「売却して住宅ローンを完済する」もしくは「ローンを乗り換えて以前の名義のローンを完済する」などの対処が必要になってきます。
離婚協議書の公正証書化
離婚時に話しあって決めた内容を記載した文書のことを「離婚協議書」と言います。またそれを公文書化したものを「公正証書」と呼びます。作成義務はありませんが、トラブル発生時に役立ちますので、出来るだけ公正証書化しておく事をおすすめします。
離婚時には不動産を売却するのをおすすめ
主に理由は3つです。
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理由1：
財産分与の対象となるため現金化して分割した方が、より公平な分与ができます。
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理由2：
住宅ローン解消のため離婚しただけでは連帯保証人などの関係は解消されません。例えば別れた夫がローンの支払いを滞らせた場合、その催促が連帯保証人の妻にいく事になります。慰謝料の代わりに住み続ける約束だったがローン滞納により退去を余儀なくされるケースも多いです。
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理由3：
住宅ローンの名義変更が困難なため例えば、夫が債務者の不動産に、離婚後も変わらず妻が住み続けたいという場合、住宅ローンの名義を妻のものに変更せねばなりません。ですが年収などの関係から名義変更が許可されない場合もあります。
ローンの残債がある場合の対処法
不動産の価値とローンに関しては、不動産の価値が高くローンを返済できる状態の「アンダーローン」と、不動産の価値が低くローン返済額に達してない場合の「オーバーローン」があります。オーバーローンの場合、主に「任意売却」と呼ばれる方法で、金融機関に訴えかけ債務の残った住宅を売却する事になります。ただし、そのまま全額返済に繋がらなかったり、信用情報機関に「事故情報」として記載され新たにクレジットカードを作ったり、融資を受ける事が困難になる点には注意してください。
不動産の売却方法
こちらは通常の不動産売却と大きく変わりません。
①仲介売却
不動産会社が仲介者として買主様と売主様をつなげる売却方法です。宣伝活動などを代理する中で、仲介手数料が発生しますが、より相場に近い金額で売却できる点が魅力です。反面、良い買主様と巡り会えるかは不確実な部分もあり売却期間が読めないというデメリットがあります。
②不動産買取
不動産会社が直接買い取る売却方法です。メリットはなんといってもスピードです。買主様を探し、条件交渉などをする必要がないので早ければ1〜2週間ほどで現金化が可能です。デメリットとしては、相場よりも安くなる点です。不動産会社は買い取った不動産を改めて資産として運用し、利益を上げていかねばなりません。その差額を加味するとどうしても相場より割り引いた値段で仕入れる事になるのです。
③任意売却
住宅ローンの残債よりも、査定価格が低ければ任意売却を検討する必要があるでしょう。相場よりも若干安い値段になることが多く、その価格をもって銀行（債権者）と交渉します。具体的には住宅ローンの残債の圧縮と、残りの返済額の返済方法の取り決めです。
④リースバック
不動産会社などに不動産を買い取ってもらい、持ち家としてではなく、改めて賃貸として住み続けるという売却方法です。例えば離婚はするが子供の校区は変えたくない…などの時に選択肢に上がってくる方法でしょう。メリットや注意点もそれぞれあり、一般的には売却価格が低くなりがちなのでローンの残債が残る可能性があります。その場合は上記の任意売却と絡めて売却するなどの方法が求められます。反面、うまく処理できればローンも一度完済しますので、名義変更などを気にせずに改めて住み直せるという利点もあります。
Pick up!-一度結不動産にご相談ください-
不動産の売却は複雑ですが、それが離婚に紐づくものとなると輪をかけて複雑です。離婚だけでも大変な中で、専門外の事柄に冷静に対処するのは至難の業と言えるでしょう。結不動産はそうした複雑な問題に対しても、親身になって対応いたしますので、一度当店へお話だけでもしにきてみては如何でしょうか。もちろん電話・メール・LINEでも対応可能です。
