知っておきたい不動産の共有持ち分
土地や家の相続の話になると「共有持ち分」という言葉がよく出てきます。そもそも「共有持ち分ってどういうこと？」という疑問をお持ちの方や「共有持ち分不動産を売却したいけど可能なの？」と不安をお持ちの方に向けて、ここでは共有持ち分についてお話ししたいと思います。
共有持ち分って何？
共有持分とは、「1つの不動産を複数の人が所有している共有の状態にある場合に、その所有者1人ずつが不動産に対して持っている権利の割合のこと」です。割合は均等とは限らず、例えば法定相続分によって異なる場合もありますし、土地を購入した時の経済的負担の割合に応じて異なる場合もあります。
共有持ち分はどういう場合に発生する？
主に挙げられるのは「新居を購入する際に夫婦共有名義で登記を行った」、「相続した不動産を兄弟姉妹で共有することになった」、「二世帯住宅を購入する際、親子で費用を負担しあった」というケースです。
共有持ち分についてのお悩み
- 相続した土地を売りたいけど共有者の同意が得られない……
- 相続で共有者が増えてしまい話し合いの収拾がつかなくなりそう……
- 使っていない土地の固定資産税を払いたくない……
- 共有している土地を担保にすることができず借入れができない……
相続した土地に関して、このようなお悩みの声をよく聞きます。お悩みをそのままにしておくと、後々トラブルに発展してしまうかもしれません。早期解決のためにも不動産のプロフェッショナルである不動産会社にご相談ください。
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共有持ち分のメリットとデメリット
共有持ち分のメリット、デメリットを見ていきましょう。
メリット
- 相続財産を平等に分けることができる
- 購入時の住宅ローン審査に通過しやすくなる
- 住宅ローン控除を二重に受けられる
デメリット
- 自分の判断だけで売却することができない
- 共有持分が相続されると共有者が増えて権利関係が複雑になる恐れがある
- 借入れの際、共有している不動産を担保にできない
- 不動産を賃貸に出すとき賃借人との契約内容を独断で変更することができない（過半数の共有持ち分の同意が必要）
共有持ち分不動産はどのように売却したらよい？
共有持ち分不動産は売却できないの？と思う方もいるかもしれませんが、いくつか売却方法がありますので、ご紹介いたします。
共有者全員で売却する
一番一般的な方法は「不動産所有者全員で売却すること」です。土地を所有者間で分割して売却すると土地が狭くなりすぎて価格が下がってしまうケースがあります。しかし、全員で売却すれば購入者はある程度の広さの土地をそのまま購入できるので相場通りの価格で売却することができます。これは大きなメリットです。しかし、注意していただきたい点があります。それは、共有者全員で売却するに全員の合意が欠かせない、ということです。一人でも反対者がいれば売却はできません。共有者が多いと全員の合意を得るのに時間と労力がかかる、という点も考慮したほうがいいでしょう。
他の共有者に買い取ってもらう
「共有者に売却する」というのは非常に確実な方法です。共有者が少なく同意を得やすい状況ならば、簡単に事が進みます。例えば、共有者が兄弟2人で弟は実際には土地を使っていない、という場合、弟が兄に共有持ち分を売却すれば、弟は現金を手にすることができ、兄は自由にその土地を利用することができるようになります。ただし、相手が身内だと「安い価格で売ってほしい」と考えてしまうものです。売る立場としても身内に高い価格は言いにくいということもあるかもしれません。しかし、相場よりもかなり低い価格で売却すると「贈与」扱いになって贈与税が課されてしまう恐れがあるので、その点は注意しましょう。
自分の共有持ち分を第三者に売却する
自分の共有持ち分を第三者に売却することもできます。特別な準備の必要はなく、購入者が見つかったら売買契約を結び、共有者の移転登記を行うだけです。ただ、他の共有者にとっては見ず知らずの他人が突然共有者になることになるので、何らかのトラブルに発展する可能性がないとは言えません。また、購入者が見つけにくいというデメリットもあります。
分筆して売却する
一つの土地を共有者で分けて、単独で所有することを「分筆」といいます。それぞれが土地の所有者になるので自由に売却できるようになるのがメリットです。ただ、土地の境界をはっきりさせるために測量しなければならず、それぞれの土地の登記を行う必要があります。この手続きに時間とお金がかかることを覚悟しておかなければなりません。さらに、土地の場所によって「陽当たり」や「道路に面しているかどうか」などの条件が異なるため、それぞれの土地価格にも影響が出ます。土地が狭くなりすぎて価格が下がってしまう、というデメリットもあるので注意が必要です。
共有持ち分の売却にはどのような費用が発生する？
共有持ち分の売却には「登記費用」、「譲渡所得税と復興特別所得税」、「印紙税」、「仲介手数料」がかかります。
どのような費用なのか一つずつ見ていきましょう。
- 1登記費用
共有持ち分を売却すると不動産の名義変更をしなければなりません。担保がある場合はさらに担保抹消の登記、登記簿上の氏名住所と現在の氏名住所が異なっている場合は氏名住所の登記も必要になります。そのため「登記費用はいくら」と一概に言うことはできません。登記を司法書士に依頼する場合は、司法書士への報酬だけでなく、決済立会の日当や調査費用がかかるので注意が必要です。
- 2「譲渡所得税と復興特別所得税」
不動産の売却によって利益が出た場合は所得税と住民税が課税されることになります。この2つを合算したのが「譲渡所得税」といわれるものです。不動産の保有期間が5年以内の場合と5年以上の場合で譲渡所得税額の計算方法が異なります。「復興特別所得税」は東日本大震災の復興のために制定された税金です。税額は所得税の2.1％と決まっており、所得税を徴収する際、併せて源泉徴収されます。
- 3印紙税
契約書の作成にかかる税金です。売買するものの価格が高くなると印紙税も高くなります。 例えば、500万円以下なら1,000円、1,000万円以下なら5,000円、1億円以下なら30,000円となります。郵便局などで購入した収入印紙を契約書に貼るだけで大丈夫です。
- 4仲介手数料
不動産売却を不動産会社に依頼した場合は仲介手数料が必要となります。宅地建物取引業法で上限は定められていますが、仲介業者によって異なりますので問いあわせてみることをおすすめします。
共有持ち分にかかる固定資産税について
共有持ち分については持ち分の割合に応じて固定資産税を負担することになっています。共有者に支払えない人がいる場合は、その他の共有者が立て替えなければなりません。納付書は代表者1名にしか送られてこないので、代表者には取りまとめの手間が発生し、立て替えの負担がかかる場合もあります。これがトラブルの元になる可能性もありますので、どのように支払っていくか、共有者間で相談しておくことをおすすめします。
不動産が共有持分となる例
共有持分の例としては、不動産の共同購入、マンションなど集合住宅の共用部分、住宅造成地の私道、複数人で相続した不動産などがあげられます。そのなかでも特に代表的なのは、親子や夫婦で住宅を購入するケースではないでしょうか。さまざまな家族構成がありますが、取得費5,000万円、夫婦で購入した場合を例にご説明します。
case1
出資額がきっちり半分ずつなので、夫・妻ともに持分は2分の1ずつです。
-
夫 -
妻
case2
出資額は同額ですが不足分を夫名義のローンで補うため、夫の持分は5分の3、妻の持分は5分の2となります。
-
夫
+
ローン1000万円 -
妻
case3
出資額は妻のほうが少額ですが、不足分を補うローンは妻が多めに負担します。最終的な出資額は同額となるため、夫・妻ともに持分は2分の1ずつです。
-
夫
+
ローン500万円 -
妻
+
ローン1500万円
不動産のプロフェッショナル「結不動産」にお任せください
最近、相続した実家や土地などをどうしたらよいか、というご相談が増えています。そのまま空き家になってしまうこともありますが、空き家には資産価値の減少や倒壊の危険などのデメリットがあり、問題に発展するケースも少なくありません。不動産のプロフェショナルである「結不動産」には豊富な知識、経験を有するスタッフが在籍しており、相続コーディネーターとして不動産の相続に関するアドバイスをさせていただいています。共有持ち分不動産の売却についてのご相談にも対応いたしますので、空き家問題、相続問題でお悩みの方は熊本の結不動産にお問合せください。お客様のお気持ちにしっかり寄り添い、問題の解決をサポートいたします。
