土地の売却によって利益が出ると、給与所得や事業所得と同様に「所得税」や「住民税」が課税されます。では、どういう場合にどのくらいの税金を支払うのでしょう。今日は、不動産を売却した時にかかる税金を具体的にみていきます。

｜不動産売却時の「譲渡所得」

不動産を売却して得た利益のことを「譲渡所得」と言います。所得ですから、会社員の給与所得や自営業者の事業所得と同じく所得税や住民税の課税対象になります。ただし、「売却によって得た金額」がそのまま譲渡所得になるわけではありません。売却で得た金額から売却するためにかかった諸費用を差し引いた部分が対象となります。

譲渡所得　＝　売却金額　-（取得費　+　譲渡費用）

「取得費」とは購入時にかかった費用、「譲渡費用」とは売却時にかかった費用のことです。それでは、この二つの費用についてもう少し詳しく見ていきます。

【取得費】

土地や建物の購入代金、建物の建築代金、設備費、仲介手数料、登録免許税、不動産取得税、印紙税、測量費、造成費などを合算した金額。ただし取得費が不明の場合は、売却金額の5％を取得費とすることができる。

【譲渡費用】

仲介手数料、建物の取り壊し費用、印紙税、など、売るために直接かかった費用。

このように譲渡所得の計算では、「不動産を手に入れたとき」と「手放すとき」にかかった費用を、売却金額から差し引くことができます。ただし、購入費用を明示することが困難な場合は売却金額の5％を取得費として算定することができます。例えば、何十年も前に買ったときの費用を証明する領収書などが残っていない、または、先祖から受け継いだ土地で、元々いくらで買ったのかわからないといったケースなどです。

｜譲渡所得に対する税率

譲渡所得は所得税や住民税の課税対象です。ただし、給与所得や事業所得とは異なり「分離課税」が適用されます。分離課税とは、他の所得と切り離して計算・課税されることです。

そして、不動産を所有していた期間によって税率が変わります。「5年」を境目として「長期譲渡所得」になるか「短期譲渡所得」になるかが分かれ、「長期譲渡所得」については軽減税率が適用されます。また所有期間が10年を超えるものはより税率が低くなります。

【短期譲渡所得】

不動産を所有してから売却した年の1月1日までの所有期間が5年以下のもの。

・所得税…譲渡所得金額×税率30％

・住民税…譲渡所得金額×税率9％

・復興特別所得税（※）…所得税額（譲渡所得金額×税率30％）×税率2.1％

【長期譲渡所得】

不動産を所有してから売却した年の1月1日までの所有期間が5年を超えるもの。

所有期間5年超

・所得税…譲渡所得金額×税率15％

・住民税…譲渡所得金額×税率5％

・復興特別所得税（※）…所得税額（譲渡所得金額×税率15％）×税率2.1％

所有期間10年超

譲渡所得6000万円以下の部分

・所得税…譲渡所得金額×税率10％

・住民税…譲渡所得金額×税率4％

・復興特別所得税（※）…所得税額（譲渡所得金額×税率10％）×税率2.1％

 譲渡所得6000万円超の部分

・所得税…譲渡所得金額×税率15％

・住民税…譲渡所得金額×税率5％

・復興特別所得税（※）…所得税額（譲渡所得金額×税率15％）×税率2.1％

※2037年分まで、所得税と合算して課税。

不動産売却時の譲渡所得に対する税金は、「手に入れてから5年以内か5年超か」で大きな差が生まれることを覚えておきましょう。そして、所有期間は「売却（譲渡）した年の1月1日現在」でカウントされる点にも注意が必要です。

また、相続した不動産については、相続によって取得（所有を開始）した日が所有期間の起算日にはなりません。被相続人が不動産を購入した日がそのまま相続人に引き継がれます。従って、相続後すぐに不動産を売却した場合でも、被相続人が所有を開始してから5年超が経過していれば、売却益が出たとしても長期譲渡所得として適用されます。

相続税の申告期限から3年以内（相続が発生した日から3年10カ月以内）に土地を売却すれば、取得費・譲渡費用と合わせて相続税も売却価格から差し引くことができます。これは、購入した当時は安かった土地が周辺環境の変化により高騰した場合など、税負担を抑えられる特例措置です。

 以上のように、不動産の売却時の譲渡所得にかかる税金は、「取得費」「譲渡費用」「所有期間」により大きく違ってきます。一般的に中古の建物は、購入時よりも売却時の価格が低いために譲渡所得が発生せず、所得税や住民税が課されないケースが多いです。ただし、土地は時間の経過とともに周辺環境が変化し、価値が上昇することも珍しくありませんので、まず譲渡所得が発生するかどうかを考えましょう。

｜自宅として住んでいた家を売却するとき

 自分が住んでいる不動産を売却するときは税制上の特例があります。そのひとつが「3000万円特別控除」です。自宅を売却した場合、その譲渡所得から最高3000万円控除できるというもので、上記の長期譲渡所得の軽減税率と併用できます。

この特例を適用すると、譲渡所得の計算式は以下のように変化します。

 譲渡所得＝売却金額-（取得費＋譲渡費用）-3,000万円

つまり、売却金額からさらに3,000万円を差し引くことで、譲渡所得が小さく（もしくはマイナスに）なる可能性が高まるのです。これは、所得税や住民税の大きな節税効果となります。

【特例を受けるための要件】

3,000万円の特別控除の特例を受けるためには、その要件に当てはまることが必要です。具体的には、次の四つのうちいずれかに該当する場合に適用されます。

・自分が住んでいる家を売るか、家とともにその敷地や借地権を売ること

・住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに、住んでいた家、家とともにその敷地を売却すること

・災害などで住んでいた家がなくなったときは、その敷地に住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに、その敷地を売ること

・家を取り壊した場合は、家を取り壊した日から1年以内売買契約を交わし、住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること（取り壊し後に土地を貸したり、事業用に使ったりすると適用対象外）

ただし、以下のいずれかに該当すると、特例の適用が受けられません。

・売った年の前年または前々年に同制度の適用を受けている。

・売った年の前年または前々年に、マイホームの買い換えやマイホームの交換の特例の適用を受けている。

・家を売る相手が配偶者や直系親族である。

・収用等の場合の特別控除など、他の特例の適用を受けている。

また、3,000万円の特別控除の特例と住宅ローン控除は、同時に適用を受けられない場合があるので、注意が必要です。マイホームを売って3,000万円の特別控除の特例を受けた場合、その年と前後2年間（合わせて5年間）は、住宅ローン控除は適用できないことになっています。

もし、自宅を売却して新たに住宅ローン借りて買い替える場合、売却益が出ていたら3000万円控除か住宅ローン控除かどちらを受けるか選択する必要があります。3000万円控除を利用しなかったら課税されていた所得税額と、住宅ローン控除で控除される税額を試算して額が大きいほうを選びましょう。

このように、税負担を抑えるための制度は、時限措置的なものも含めてさまざまあるので、必ず確認しましょう。

不動産を売却するときは、なるべく高く売りたいと売却価格に目がいきがちですが、このような税制の特例の適用を受けることで、手元に残る金額を増やすことができます。その金額は決して小さくはないので、売却後の税金のことも頭に入れて、有利に売却、買い換えを進めましょう。