不動産売却の手順、不動産会社の選び方、売ろうとする不動産の評価を上げるためのポイントなど、売却を考える上で大切なこと、押さえておきたい知識・情報をまとめたページです。ご不明な点がございましたら熊本の不動産を幅広く手がける結不動産が責任もってお答えいたします。

不動産売却の大まかな流れをあらかじめ把握しておけば、転居やその他のスケジュールが立てやすくなります。詳細は事情によって変わります。柔軟に対応します。

STEP1：相場価格調査

STEP2：不動産会社に査定依頼

STEP3：媒介契約締結

STEP4：戦略設計・販促開始

STEP5：購入希望者との条件交渉

STEP6：買主との売買契約

STEP7：決算・引き渡し

STEP8：確定申告

不動産売却時に査定を利用することによって、不動産の適切な価格を把握できます。ここで注意が必要なのは、相場よりもあきらかに高い価格で売り出した場合、買い手が見つからずに売れなくて結局大幅の値引きをしての売却になるケースが多いということです。売主が一番困ってしまうケースです。買主はいつもポータルサイトをみています。相場より高値の不動産や、値引きが始まった不動産については、不信感をもってみています。逆に相場よりも安く売り出すと、早期で売却はできますが売主が本来の相場の金額との差額分を損することになります。そのため、自身の不動産の正確な相場を知り、「いくらなら売れるのか」を把握する必要があり、その手段として不動産の査定が必要となります。売主様自身が適正な不動産価格を理解することが、不動産売却を成功させる近道になります。

不動産会社による査定は基本的に無料です。査定をお願いしたからといって、査定を依頼した不動産会社と必ず契約（媒介契約と言います）を結ぶ必要はございません。どこの不動産会社もそうなので、査定を無料で行っていることについて疑問を感じないかもしれません。なぜ、不動産の査定は無料なのかと言うと、不動産会社は売主と媒介契約（売却の依頼）を結び、買主が見つかり契約となると、仲介手数料を売主と買主から受け取ることが出来ます。この手数料を見込んでいるので査定を無料で行うことが出来るのです。逆に言うと、売主は売買契約が成立しない限り不動産会社に手数料を払う必要はありません。そうした成功報酬である仲介手数料によって利益を得ているので、査定そのものには料金が発生しないのです。

不動産の査定には大きく分けて「机上査定」と「訪問査定」の 2種類があります。机上査定は実際に建物内を見ることなく、事前に入手できるデータ範囲の情報で行う査定です。簡易査定とも言われています。一般的に、不動産の査定価格は、所在地の面積や築年数、周辺の事例や過去の成約事例などを基に算出します。簡単に査定金額を知れる反面、実際の取引価格との差異が生じてしまうがあるのがデメリットです。売却を検討するに際して、大まかな目安を知りたいという方にとってはおススメです。 一方で、訪問査定は、実際に不動産の中に入って建物の傷み具合やメンテナンスの状態を考慮し、土地の形状等それぞれの特性をしっかり把握した上で査定額を出すので、より正確な価格を知ることができます。訪問査定時の不動産会社の担当の対話することで信頼できる会社探しにも繋がるのがメリットです。机上査定はおおよその価格です。不動産の売却価格を正しく知るのであれば、訪問査定をお勧めしています。

不動産の価格は家電や車とは違います。当然定価というものがあるわけでもありません。査定価格を導き出す算出方法がより細かいため、たとえ同じ町内でも建物の状況、土地の形状や面積、方位や周囲の環境によって大きく価格が変わることがあります。 また、不動産の価格は取引時期によっても相場が異なるため同じ土地や建物であっても査定額が常に同じになるとは限りません。

最近では、複数の不動産会社に一括で査定を依頼するWEBサイトを利用される方も多くなってきています。このようなサイトを一括査定サイトと呼んでいます。どのような仕組みになっているのかと言うと、不動産会社は売主からの1件当たりの依頼に対して一括査定サイトを運営する会社に1～2万円の反響広告費用を支払っています。広告費がすでに発生しているので、販売依頼欲しさに電話やメール、訪問など、様々な手法を用いてアプローチしてくることもあります。中にはしつこく勧誘してくる会社もあるとお聞きしています。売却依頼の契約欲しさに査定価格を根拠もなく高く提示してくる業者もいる可能性があるという事に注意する必要があります。一見、便利ですがデメリットも多い方法でもあるのです。

一括査定では複数の会社から査定金額を一斉に受け取れることがメリットです。しかしながら、複数社に査定委依頼すると、販売依頼を取得するために相場とかけ離れた高めの金額を提示する会社もあります。一番査定額が高い会社と販売の媒介契約を結んだものの、長い間売れない状態が続き、最終的に大幅な値下げとなってしまうケースも多々ございます。中には、媒介契約後に大幅の値下げを迫ってくる場合もあります。複数の不動産会社の査定額を見比べた際に、根拠もなくあまりにも高い金額の提示をする会社には注意が必要です。不動産の売却では、金額だけでなく信頼できる担当者（会社）を見つけることが大切です。一番高い金額だから、一番良い不動産会社とは限らないということです。金額以外も見比べてみましょう。

一口に不動産会社と言っても、何が得意分野なのか、どのエリアに強いかが違います。では、どんな基準で選んだら？ここでは3つのポイントを挙げてわかりやすくご説明します。

POINT1：不動産売却に強い不動産会社

不動産会社とざっくり言っても、賃貸物件の斡旋が得意な業者もあれば、物件管理を主業務にしている業者もあります。不動産業者ならどこでもばっちり売買に対応してくれるとも限らないのです。大事な不動産ですから、なんとなく目についたところに頼む……ではなく、会社の大小ではなく信頼できる担当者か、直接お話したりでしっかりと判断材料を揃え吟味しましょう。

POINT2：その地域に精通している不動産会社

不動産売却に力を入れている会社の多くは、自社のある周辺のエリアを主な商圏にしています。その地域の物件がどのように売れているのか、どの程度の価格相場なのか、ちゃんと運営されてきた会社ならその地域性もよく把握しているはずです。

POINT3：不動産売却のメリット・デメリット・リスクを熟知している不動産会社

不動産売却には多くのプラス面がある一方でマイナス面（リスク・デメリット）もあります。多角的に今回の売却を分析し、トータルでこれがベスト！という選択肢を提供してくれる業者かどうかしっかり見極めたいところです。懸念や疑問はなるだけ色んな方向から投げかけてみましょう。「どうにも各質問でピントのあった返答が来ない……」と違和感がある場合、その業者は避けた方が無難かも知れません。

不動産売却は、スムーズにいくことばかりではありません。でも、いいことばかりの話には十分お気を付けください。当社は、良いことも悪いこともすべて誠実にご説明をするように心がけています。

査定を依頼した際に思っていた以上に高い査定額を提示された会社と専任媒介契約を結んだ方がいました。その後、売れずに月日だけが過ぎていき、担当者から「売れないようなので価格を下げてみましょうか」との一言。その後は値下げの提案しかされず、結局当初の査定額より大幅な値下げをして販売されたケースもあります。
例えばですが、約2600万円で売り出されたマンションが最終的には約2000万円まで下がりようやく売却成立。その間なんと1年半もかかった上に、この期間内にすぐ横の類似物件が約2300万円で取引されていた……なんて事もそう珍しくはありません。「その場限りの調子の良い査定」にはご注意を！

広告費は販売する不動産会社が負担します。しかし、「売主の依頼によって広告を行った場合、その費用を売主に請求できる」と法律で定義されているので、これを悪用して広告費を請求する会社も存在します。「そういうものなのか」とそのまま支払わないように注意してください。また一度専属媒介契約を結んでも、3カ月の更新の際に販売依頼先を変更するのは可能です。中には販売先を変更しようとすると、元の依頼先から今までの広告費を支払って下さいと言ってくる業者もいますが、支払う必要はないのでしっかり断りましょう。

不動産会社と販売の媒介契約を結び、実際に不動産が売れると仲介手数料が発生します。仲介手数料は物件価格の「3%＋6 万円＋消費税」が基本となります。最近では仲介手数料を値引きする不動産会社も存在します。しかし、そういった会社は買い手からの手数料に依存することになり、他社からの買主になりえる案内を断り、自社で買主を見つけ仲介手数料を得ようと「囲い込む」可能性が高いです。目先の手数料の金額に捉われることなく、信頼できる不動産会社（担当者）を選ぶのが早期での高値売却に繋がります。

自宅や所有不動産（土地・建物）を売却しようとする際、やっぱり価格の面は気になりますよね。その物件が「いくらで売れるのか？」、大事な問題です。不動産会社に「物件査定」を依頼して査定額を提示してもらいます。

物件の査定価格は、築年数や状態、周辺地域で同じような物件にどの程度の需要があり、いくらで取引されているかなど、直近の情報が加味されて算出されます。ここでさらに査定額を上げるために、物件の状態を改善しておくのも良いでしょう。

建物の築年数や近隣相場、需要などの基本要素は変えられませんが、破損や不具合が生じている箇所を修繕することはできます。ただし、本格的な修繕やリフォームをすべきかどうかは査定後、不動産会社と相談して、修繕が価格（売出価格）の改善に有効かどうかを判断してからのほうが無難です。

不動産の売却には諸経費がかかります。売主の手取りの金額は諸経費を差し引いた金額になります。

不動産を売却しようとする場合、「媒介契約」と呼ばれるものをあらかじめ不動産会社との間で取り交わす必要があります。媒介契約は、依頼内容とそれに対してどういうレベル感で、どういう種類の対応をするのか？をあらかじめいろいろと取り決めておくものです。

媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」という3種類があり、売主はこれらのうちどれかを任意で選ぶことができます。それぞれの契約の違いは、契約相手である不動産会社の専任性です。詳細は下表をご覧ください。

※表は左右にスクロールして確認することができます。

一見すると、同時に何社とも契約ができたり、自分で見つけてきた買主と独自に契約できたりする点で「一般媒介契約」が有利に見えます。しかし、当の不動産会社にしてみれば何社もあるうちの1社という捉え方なので、どうしてもサポートが手薄になりがちです。「まあ必ず自社の売り上げになるかは分からないし……」という部分で、どうしても専任性は低くなってしまいます。

その点、「専属専任媒介契約」と「背専任媒介契約」は、そこ一社との契約という事もあり売り上げに直結するため、販売活動にも比較的熱心に取り組んでもらえます。また、販売活動の進捗状況もしっかり報告してくれます。そのため、不動産売却が初めて、あるいは不慣れという方は、専任性の高い「専属専任媒介契約」を選ぶのがベターと言えます。

不動産の売却に際しては、下記のような書類を準備する必要があります。

このほか、書類ではありませんが

• 家（物件）の鍵
• 仲介手数料（残金）

などがお引き渡し時に必要です。

結婚、出産、子供の独立や転勤などライフスタイルの変化で、住み替えを検討されている方がいらっしゃると思います。そんな方に、少しでも参考にしていただきたく、住み替えの方法をご紹介したいと思います。

住み替えは、今住んでいる住居の売却と新居の購入を同時にできることが理想ですが、そううまくいくことは非常に稀です。ですので、現実的な住み替えのパターンを2つご紹介します。

どちらにもメリットデメリットがあるので、自分の状況に合わせた選択が必要です。状況に応じて、「売り先行」か「買い先行」かを検討することが大切です。

次に、どちらのパターンを選んでも重要になってくるのが、旧居の売却査定です。
一般的に、住み替えを検討して初めにすることは、資金計画を立てる事です。今住んでいる物件の売却査定額を出し、新居の購入予算を考え、買い替え後の資金計画を立てます。

家を高く早く売ることは、住み替えをする際に重要なポイントになりますが、家を売る際あまりにも高額な査定を出してくる不動産会社には注意が必要です。
高額査定をされても売れなければ意味がありません。実際、「買い先行」して新居を購入した後、旧居が半年、一年と売れず「値引きして売りましょう」と、相場を下回る価格での売却になることがあります。最初の査定に騙されないよう、ご自身でも相場を調べることが大切です。

住み替えは今後の人生を左右する重大なイベントです。余裕を持った期間を決めて取り組むこと、信頼できる会社を選ぶこと、それが何よりも重要です。不動産売買で迷われたら、迷わずにセカンドオピニオンを推奨いたします。不動産会社の担当者は自身の数字を上げるために必死です。
※もちろん私もです。
目の前の営業数字を追及して、顧客をないがしろにした対応を取っているケースも拝見します。

不安な事、疑問に思う事、なんでも結構です。迷われたら、メールでもLINEでも、匿名で大丈夫ですので、何でも「結不動産」にご相談くださいませ！お客様の事情を把握して、誠実に向き合いご対応させて頂きます。

ケースバイケースで売却方法を選ぶ

• 高く売りたい-仲介売却-
• 早く売りたい-不動産買取-
• 相続・空家・共有持分

不動産問題を解決したい

• 任意売却・リースバック
• 離婚時の不動産売却
• 訳アリ物件・
  事故物件をなんとかしたい