住宅ローンの返済に困ったら
早急に任意売却を検討しましょう
景気悪化・リストラ・怪我病気などで働けなくなり、住宅ローンの返済が困難に……こうした方も中にはいらっしゃるのではないでしょうか。ローン返済が滞ったままでは、やがて競売という最悪の事態になることも。不動産が競売にかけられるのを避けるには、「任意売却」が有効な選択肢となります。任意売却とは住宅ローンの支払いが途中でも、金融機関の協力を得て不動産を売却する方法です。もし住宅ローン問題に悩まれている方は、ぜひ一度結不動産にご相談ください。
住宅ローンに関して、こんなお悩みありませんか？
- 今後、どう考えても住宅ローンが払えそうにない
- 自宅に督促状が届くようになった
- 離婚して残債が多く残る持ち家を手放すことになった
- 競売にかけられるのは避けたい
- ある程度の現金を手元に残して生活再建したい
- 近所や知人に知られることなく問題を処理したい
任意売却とは？
住宅ローンの残債がまだ多く残っている場合、「自宅を売って現金に換え、それを返済に充てればよい」と考える方もいるでしょう。しかし不動産には金融機関により「抵当権」が設定されており、たとえ名義人でも自由に売却することはできません。
ところが、住宅ローンの支払いが途中でも金融機関の協力を得て「任意売却」という方法を取れば、お持ちの不動産を売却できます。
任意売却の流れ
任意売却の流れを把握する前に、「オーバーローン」「アンダーローン」という言葉を確認しておきましょう。
オーバーローンとは、売却価格よりもローンの残債額が上回る状態を言います。逆に、アンダーローンとは、売却価格よりもローンの残債額が下回ることです。アンダーローンの場合は通常の売却活動で売却を行えますが、基本的にオーバーローンの時は通常の売却が出来ません。その時に任意売却をする事になります。以上を踏まえ、任意売却の流れを説明します。
※オーバーローンの場合も残債の不足分を現金で用意できる場合は通常での売却活動での売却が可能です。
STEP1：ローン残高＆査定額の確認
不動産会社に査定を申し込み、今回の売却がオーバーローンになるか、アンダーローンになるか目星をつけましょう。注意すべき点は、査定時の価格を鵜呑みにしない事です。契約を結ぶために相場価格よりも高い金額が提示される事も珍しくありません。シュミレーションは飽くまでシビアに行った方が良いでしょう。
STEP2：債権者に任意売却への同意を得る
差引額を把握してオーバローンとなりそうな場合は、任意売却を検討せねばなりません。金融機関などの債権者へ事前に相談し、売却価格も含めて任意売却への了承を得る必要があります。ローン返済のためにも出来る限り高値をつけたいところでしょうが、売り時を逃す事にもつながります。根拠ある現実的な値段を了承してもらわないといけない点には注意しましょう。不動産会社とよく連携し、価格を設定してください。
STEP3：売却活動の開始
売却活動そのものは通常の仲介売却と大きくは変わりません。ただし期限ある事と、基本的には自宅に住みながらの売却活動になりますので、スムーズな内覧対応のために常に気を配っておくべきです。
STEP4：決済・引き渡し
こちらも通常の仲介売却同様の締結になります。一点、債権者との細かい条件のすり合わせには気をつけてください。スムーズな引き渡しのために、売却金の一部を引っ越し代として使用するなど、各種事項を明確にしておきましょう。
STEP5：残債への対応
基本的に任意売却は「オーバローン」の際の売却方法です。売却して終わりではなく、飽くまで「効果的にローン残積を減らす方法」「できるだけダメージを少なくする方法」でしかありません。残りのローンをしっかりと返済する必要があります。ですが、元々の「ローンを滞納していた状況」から突然、金銭的事情が良くなることはなかなか無いことかと思います。つまり、そこから更に返済へ向けた現実的なプランを立てなければならないのです。
具体的には、返済の処理過程で月々の収支を記載した「生活状況表」を提出し、返済額の調整を債権者と交渉しなければなりません。平均的には、月額5,000～30,000円程度の返済額に収まる事が多いようです。ちなみに債権者側も任意売却を了承した時点である程度は金銭事情を把握しているので、極端な金額を設定される事はあまりないようです。
競売はなんとしても回避しましょう
住宅ローンの滞納が続けば、最終的には抵当権を持つ金融機関によって、ご自宅などの不動産が競売にかけられます。競売は通常の売却と異なり、一般の不動産相場よりも低い価格で売却されるため、残債はほとんど解消しません。しかも、返済額・返済方法の変更は認められず、競売前の条件でその後も支払いを続けなければならなくなります。まさに、家を手放すだけで、ローンだけが残るという最悪の結果につながる事も十分あり得ます。そうした事態を避けるためにも競売はなんとしても回避し、生活再建の道を模索しましょう。
任意売却で競売を回避するための条件とタイムリミット
まず今後のローン返済を断念したら、すぐにでも不動産会社に任意売却を相談しましょう。不動産会社は相談者の借入先である金融機関に、ローン返済ができない旨を申し出てくれます。金融機関が任意売却を承諾してくれれば、競売手続きの着手をしばらく待ってくれるでしょう。なお、任意売却には着手できるタイムリミットがあります。具体的には滞納期間が4ヶ月を過ぎ5ヶ月になる直前までがラストチャンスと考えてよいでしょう。それまでに信頼できる不動産会社に相談すべきです。
任意売却を選ぶメリット
任意売却という名称ですが、実際は通常の仲介売却と変わらない条件と手順で進められます。一方、競売は場相場より低い価格で家が買い叩かれ、生活資金などが手元に残りません。また残債の返済法について金融機関に相談できないため、当初と同じ額・方法で返済しなければならず、生活再建が難しくなるでしょう。
ところが任意売却なら──
- 場相場で売れるため残債を大幅に減らせる
- 残債の返済方法について金融機関に相談できる
- お金が手元に残りやすいため生活再建が図れる
- 周囲に競売の事実が知られてしまうことがない
と、競売に比べはるかに有利な条件で自宅や不動産を売却できます。
離婚後の任意売却について
妻が連帯債務者や連帯保証人になっている場合は、離婚後もその債務が残るため再婚時にトラブルの元になりかねません。やはり2人の将来を考えて、離婚前に任意売却で金銭問題を解決しておくべきでしょう。
任意売却の費用
任意売却を選択した場合でも、通常の取引（仲介売却）と同様の諸経費がかかります。諸費用は売却価格の中から支払われますので手元の現金が少なくても大丈夫です。その他の経費についてはケースバイケース。不動産会社に相談してみましょう。
悪質業者に気を付けて
任意売却は、依頼者にとっては一般的な仲介売却と似たようなものですが、不動産会社にとっては経験とノウハウが問われる難易度の高い取引です。それだけに、どの業者でも扱えるサービスではありません。そうした専門性の高さ・一般の方から見た複雑さを利用した悪質業者も中にはいるのでご注意ください。任意売却になれてない業者にも注意は必要です。
Pick up!－任意売却と自己破産－
たとえ任意売却しても、ほとんどのケースで債務が残ってしまいます。残債がわずかであればよいのですが、毎月の返済額を見直しても一生払い続ける必要が生じないとも限りません。その場合は「自己破産」を裁判所に申し立て、債務を整理したほうがよいでしょう。自己破産するとローンを新規で組めないなど不都合はありますが、じっくりと生活再建に取り組めるようになります。なお、結不動産では任意売却、自己破産、いずれもご相談を承ります。
売却しても住み続けたい-リースバック-
住宅はそのままに上手な資金繰りを。リースバックをご案内いたします！
自宅を売却してまとまった現金を手に入れ、しかもそのまま同じ家に住み続けることを可能にする「リースバック」。「老後資金を充実させたい」「生活費に充てるためまとまった資金がほしい」という場合に役立つ売却方法です。上記のようなお悩みを抱えている方は、ぜひ一度結不動産にお気軽にご相談ください。
住宅と資金計画に関して、こんなお悩みありませんか？
- 老後資金が欲しいため自宅売却を検討している
- 家計・ローンをなんとか補填したい
- 住み替えの資金に充てたい
- 事業資金に充てられるまとまったお金がほしい
- 自宅の売却を周囲に知られたくない
- 固定資産税など不動産維持費の減額をしたい
- リバースモーゲージでは条件が合わなかった
- 一時的に手放すが後々は買い戻ししたい※
※割増料金になる点には注意
リースバックとは？
改めてリースバックのご説明です。自宅を不動産会社に買い取ってもらい、そのまま今度はその会社と賃貸契約を結び住み続けるという売却方法です。側から見ると何も変わりませんが、物件をどう扱うのか？どういう名目でそこに住まうのか？という内部出来な形式が変わるのですね。住まいは変えたくないが、ある程度まとまった現金は欲しい！今後のために不動産を現金化して資産整理しておこう！売却するが子供が卒業するまでは住み続けたい！といった場合に有効な手段と言えるでしょう。
リースバックの仕組み
STEP1：自宅を売却し現金化
利用者はリースバックの買主と売買契約を交わし住宅を売却。買主は代金を一括で支払います。
STEP2：売却した自宅に住み続ける
利用者は売却した家に住み続けるため、今度は買主と賃貸借契約を結びます。
STEP3：「更新」「買取」「引っ越し」から利用者が選択
更新する場合の内容は契約時に交わしておきます。契約時に設定した金額を払い買い戻すことも可能です。もちろん引っ越して別の住まいに移るのも可能です。
リースバックのメリットと注意点
注目度の高いリースバックですが、メリットと利用上の注意点、双方を確認しておくのが大切です。
リースバックのメリット
リースバックには、下記のように3つのメリットがあります。
-
メリット1：売却後も同じ家に住み続けられる
自宅を売却してまとまった資金を手に入れられ、しかも住み慣れたわが家を離れなくてもよい点は、リースバックならではのメリットでしょう。
-
メリット2：月々の支出がシンプルになる
自宅であれば住宅ローンに加え、固定資産税や火災保険料などの支払いがありますが、賃貸契約なので出費は家賃（リース代金）のみ。もちろん、修繕費用などを負担する必要もありません。
-
メリット3：家を持つリスクと無縁になる
金利上昇などによる返済額の上昇や資産価値の目減りなど、持ち家につきもののリスクとは無縁になります。また、災害などで建物が損壊しても修繕費は買主が負担します。
リースバックのデメリット
-
デメリット1：売却価格が場価格よりも安くなる
売却しても自宅にそのまま住み続けられるリースバックですが、売却しようとすると売値が安くなる点に注意しましょう。買主としては比較的リスクの多いシステムで、どうしてもその労力分値引きをする事になります。通常の売却と異なり、そのまま別の買主さんに買い取ってもらう訳でもなく、ある程度の長きにわたりその物件を賃貸管理しなければなりません。直接的な売り上げに繋がりにくく、原価を回収するにも時間がかかります。その分、通常の売却よりも安くなってしまいます。
-
デメリット2：リフォームや建て替えが自由にできない
所有権が移っているため、リフォームや建て替えをしたくても自由にはできません。あくまでも扱いは賃貸住宅と同じと考えましょう。
-
デメリット3：いつまでも住み続けられる保証はない
リースバックの多くは、賃貸契約期間を定めた「定期借家契約」です。どうしても住み続けたいなら、普通借家契約が締結できる買主を選んだほうがよいでしょう。
Pick up!－リバースモーゲージについて-
リースバックと比較されることが多い「リバースモーゲージ」についてご説明します。まず、自宅を売却した後も賃貸してそのまま住み続けられるのがリースバックですが、リバースモーゲージは家を担保に生活資金を借り入れるシステムです。両者の一番大きな違いは返済額になります。リースバックでは賃料として相応の支払いが発生しますが、リバースモーゲージの返済は月々の利息のみ。返済のために手持ちの資金を削る心配もありません。ただし、貸出条件が厳しい、金利上昇が返済額に影響しやすい、融資には限度額が設定されるといったデメリットがあり、どなたにもおすすめできるシステムではありません。
こうした制度の詳しいお話も、結不動産にお越しいただければ対応いたします。リバースモーゲージやリースバックを検討されている方は、ぜひ一度当社にお越しください。
