熊本市の物件を相続し、相続した物件を売却・活用した事例を３つご紹介します。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
1.福岡県にお住まいのI様が、「熊本市で相続した一戸建てを、全て不動産会社に任せて売却した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 熊本市東区尾ノ上 | 種別 | 一戸建て 3LDK |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 95㎡ | 土地面積 | 170㎡ |
| 築年数 | 40年 | 成約価格 | 1,800万円 |
| その他 | ― | ― | ― |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
相談にいらしたお客様のプロフィール
福岡県にお住まいの60代のお客様です。
お母様を亡くし、熊本市にある一戸建てを相続し、相続手続き自体は終えました。
解決したいトラブル・課題
課題
不動産売却について何の知識もなく、また忙しいので、プロである不動産会社に相続した家の売却を全面的に任せてしまいたい。
I様は現在福岡県にお住まいで、熊本市に戻る予定はないため相続された一戸建てに住む予定はありません。
売却したいと考えていますが、不動産の売却は初めてで売却の流れもわからず、忙しいこともあり全てを任せて売りたいと思っています。
相談する不動産会社の探し方・選び方
売却まで全て任せてしまいたいと思ったI様は、相続された一戸建てのある熊本市の不動産会社を探しました。
インターネットで検索し、出てきた不動産会社のホームページを何件か見て、「不動産売却の全てを安心して任せれるか」を考慮して、電話でお話をして依頼する会社をどこにするか検討されました。
I様の「トラブル・課題」の解決方法
１．不動産売却の流れ
不動産売却の際に最低限認識しておいた方が良い、「売却までの大まかな流れ」は以下の通りです。
不動産会社に査定を依頼
媒介契約を締結
（ここまで約１～2週間）
売却活動開始
買主と売買契約締結
決済・引き渡し
確定申告
（翌年に行う）
ここでは「2.媒介契約を締結」について詳しく説明します。
媒介契約は以下の3種類になります。
| 媒介契約のタイプ | 一度に契約可能な会社数 | 売主が見つけてきた買主と単独で契約できるか？ | 売主に進捗報告する 義務と頻度 |
|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社 |
|
〇週に1度以上 |
| 専任媒介契約 | 1社 | 契約できます | △2週に1度以上 |
| 一般媒介契約 | 複数社と契約OK（任意） | 契約できます | ×報告義務なし |
I様は当社が提示した売却プランにご納得いただき、他の不動産会社にお願いするつもりはないとのことでしたので、当社と専属専任媒介契約を結ぶことになりました。
ただ、媒介契約は契約の種類によってメリット・デメリットがあります。慎重に選ぶようにしてください。
２．「結果」
全面的にお任せいただいたことにより、当社としても売り出しに力を入れることができました。販売前に簡単なリフォームを実施して物件価値をバリューアップ。売却活動を開始してから、４ヵ月で買い手の方を見つけることができました。
I様には、最低限知るべき事についてはしっかりこちらからご説明させていただき、手間も最低限にとどめる事が出来たと考えております。
2.熊本市にお住まいのY様が、「熊本市で古い実家を相続し、売却するかアパート経営するか悩んだ事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 熊本市西区蓮台寺 | 種別 | 一戸建て ３LDK |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 90㎡ | 土地面積 | 320㎡ |
| 築年数 | 38年 | 査定価格 | 2,000万円 |
| その他 | ― | ― | ― |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
相談にいらしたお客様のプロフィール
熊本市にお住まいの50代のお客様です。
熊本市にあるご実家である一戸建てを相続しました。
解決したいトラブル・課題
課題
築古の実家を相続したので処分するなり活用するなりを検討している。建物は老朽化が酷いので解体。売却するかアパート経営するか、どちらか金銭的に有利な方を選んで実行したい。
Y様は現在熊本市のマンションにお住まいであるため、相続したご実家に戻る予定はありません。
なので処分するなり活用するなりしたいと考えており、またどうせなら金銭的に最も有利な選択肢を選びたいと思っています。
相談する不動産会社の探し方・選び方
Y様は売却とアパート経営を比較できるような話が聞きたいと思い、地元熊本市の不動産会社を探すことにしました。
ただ自社の利益のためだけに売却を勧めない会社が良いと思い、
インターネットで出てきた不動産会社のホームページを見る際、「売却や買取以外の提案もしてくれるかどうか」を重視し、お願いするところを選びました。
Y様の「トラブル・課題」の解決方法
1「売却」と「アパート経営」の比較
「売却」と「アパート経営」どちらかを選ぶのに、最も簡単な方法はメリット・デメリットの比較です。
早速「売却」と「アパート経営」のメリット・デメリットを比較してみます。
【売却とアパート経営のメリット・デメリット比較 一覧】
| 売却 | アパート経営 | |
|---|---|---|
| メリット |
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| デメリット |
（特例活用で税金がかからないケースも有） |
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※表は左右にスクロールして確認することができます。
まとめると、
- 大きな収益が期待できるが、手間も掛かればリスクもあるのが「アパート経営」
- 手間もリスクもないが「売れた額＝収益」以上の期待ができないのが「売却」
になります。
最終的には、「お客様個人の考え方次第で決めるべき」です。
ただ、立地や市場環境を検討して「入居者が期待できそうか」や、相場の値動きを予測して「今が売り時か」等、様々な外部要因や環境要因を調査・検討し、最終判断を下すのが良いでしょう。
そういった調査・検討の段階から当社は力になれます。
是非とも一度お気軽にご相談してみて下さい。
２.「結果」
Y様は売却した場合の税金支払いを考慮して、現在まとまった金額を手にするより、将来にわたり継続的な収益が入るほうが魅力的に感じたようです。
ほかの相続遺産である預貯金をアパート経営の資金に回せそうだということもあり、リスクもふまえた上で、アパート経営をしていくことになりました。
先祖代々引き継がれてきた土地を売らずに済むことにも、満足しているそうです。
3.熊本市にお住まいのW様が、「相続した熊本市
の土地を、駐車場にして活用した事例」
お客様の相談内容
売却物件 概要
| 所在地 | 熊本市中央区帯山 | 種別 | 土地 |
|---|---|---|---|
| 土地面積 | 220㎡ | 築年数 | ― |
| 査定価格 | 2,200万円 | その他 | ― |
※表は左右にスクロールして確認することができます。
相談にいらしたお客様のプロフィール
熊本市にお住まいの40代のお客様です。
お母様がお亡くなりになり、熊本市にある土地を相続しました。
解決したいトラブル・課題
課題
相続した土地を、なるべく初期投資を掛けずに有効活用したい。
W様は、「相続した土地をそのままにしておくのはもったいないが、手元に資金がないのでなるべく初期投資をかけずに有効活用したい」と考えました。
相談する不動産会社の探し方・選び方
W様は土地の需要や相場を知っておきたいと思ったので不動産会社に聞いてみる事にしました。
熊本市の会社に絞り込み、インターネットで検索をし、
出てきた不動産会社のホームページを見る際に
- 不動産のことを何でも相談できそうな雰囲気かどうか
を重視して相談するところを決めました。
W様の「トラブル・課題」の解決方法
１．「駐車場経営」について
初期投資を抑えた土地活用の王道は「駐車場経営」です。
総じてリスクも低めで初期投資も掛からないですが、「アパート経営」等に比べて金銭的なメリットは少なく、「売却」よりは少しリスクがあります。
駐車場経営の具体的なメリット・デメリットは以下になります。
【駐車場経営メリット・デメリット 一覧】
| メリット | デメリット |
|---|---|
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※表は左右にスクロールして確認することができます。
駐車場経営は、よっぽど良い立地の広い土地でないと収益性が低いので、「土地を無駄に寝かさないために有効な手段」と言えるでしょう。
2. 駐車場の種類
駐車場は以下の2種類があります。
- 月極駐車場
住宅地などに適している。初期投資は安いが収益性も高くない。
- 時間貸し駐車場
駅の近くやオフィス街などに適している。初期投資がかかるが収益性が高い。
3.「結果」
W様は、とにかく「土地を無駄に寝かせる」事がなければ良いと考えていたので、駐車場経営で自分には十分だとご納得されました。
ただ、土地が駅やオフィス街に近いわけではありませんでしたので、月極駐車場として活用していくことになりました。