【2023年版 総合】熊本市 不動産売却相場の動向分析と今後の需要予測

熊本市で売れた一戸建て（築古・中古）の
特徴を比較

熊本市で売れた一戸建て(築古・中古)の特徴を、年次で比較します。
これまで全体的に価格は横ばいの傾向で推移し、菊陽町周辺の人気が比較的高い状況が続いていました。
2021年末にTSMCの菊陽町進出が発表された後は、更に菊陽町の周辺、特に北区、東区で子育て世代向けの物件に一層人気が集まり、地価が上昇しています。

【熊本市で売れた一戸建て（築古・中古）の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：レインズ

熊本市で売れた中古マンションの特徴を比較

熊本市で売れた中古マンションの特徴を、年次で比較します。
中央区がマンション売買の中心で、特に近年は駅前再開発の進む熊本駅、繁華街が徒歩圏内のエリア、2路線利用可能で中心地へのアクセスがよい新水前寺駅、水前寺駅が人気です。

熊本市で売れた土地の特徴を比較

熊本市で売れた土地の特徴を、年次で比較します。
2021年末にTSMCの菊陽町進出が発表された後は、更に菊陽町の周辺、特に北区、東区で子育て世代向けの新築物件用の土地に一層人気が集まり、地価が上昇しています。
加えて、工場勤務の単身者向けにアパート経営を始める投資家もいて、一層の地価上昇を引き起こしています。

【熊本市で売れた土地の特徴 年次推移】

※表は左右にスクロールして確認することができます。

参照：レインズ

人口推移と人口増加率

熊本市の人口は令和5年7月時点で737,049 人で推移しています。2020年までは増加傾向にありましたが、現在は減少局面に入っています。

全国的な少子高齢化の傾向に伴い今後も減少が続くと推計されています。
特に20~49歳の女性の熊本市内からの転出が目立っており、出生数の減少にも影響が大きいため転出抑制に向けた魅力的な働く環境の創出が課題となっています。

また熊本駅をはじめとする中心部の開発が進み、住みやすさが向上。利便性の良さに加えて自然環境に恵まれている事から、九州他県や県内からの30歳～65歳の転入者数の割合が多い傾向があり高齢化社会を見据えた都市づくりが進めば今後も一定数の需要は見込めます。
加えて2021年10月にはTSMCの半導体製造工場が菊陽町に進出する事が発表され、それを梃にした人口の増加が期待できる状況になっています。

年齢構成について

熊本市の人口は平成27年(2015年)時点で、0~14歳の年少人口14.1%、15~64歳の生産年齢人口が61.7%、65歳以上の老年人口24.2%という年齢構成となっています。今後も少子高齢化の傾向に伴い老人人口比率が増加する傾向です。
しかし今後は、半導体工場に勤務する若年労働者の増加には一定の期待が持てます。

世帯数について

熊本市全体では世帯数は増加傾向にあります。世帯構成の内訳をみると三世代世帯が減少し、核家族化による単独世帯が増加。将来推計では今後も65歳以上の高齢者による単独世帯が増加すると予測されています。

しかし2021年にTSMCの菊陽町への工場建設が発表されて以降、熊本市でも産業団地造成計画が立ち上がり雇用の創出が見込まれる事から、20代~30代の若い世代の単独世帯が増える事が期待されており、それに伴い賃貸アパート建設などの住宅用地の需要も見込まれています。

参考：熊本市　【令和４年度】人口動態分析
参考：熊本市　熊本市人口ビジョン（2020改訂版）
参考：月刊不動産 | 公益社団法人 全日本不動産協会