不動産を相続すると、さまざまな問題を抱えていることがあり、売却に苦労することは珍しくありません。
相続不動産の問題は多岐にわたります。土地や建物に問題を抱えているケースもあれば、登記や相続そのものに問題があることまで、不動産の数だけ問題はあるといってよいでしょう。
今回は、登記や相続に問題を抱えていた不動産について、問題を解決し売却した事例を通じて解決策をご紹介いたします。
ご自身が抱えている問題と類似する解決事例があるかもしれません。ぜひ最後までお読みいただき、相続不動産売却の参考にしてみてください。
熊本市内では相続した不動産を売却したり、活用したりする事例が多数存在しています。ここでは、多数ある事例の中から、登記や相続自体に問題があった不動産を売却した事例をピックアップして紹介します。
なお、紹介する事例は個人や不動産が特定されうる箇所を伏せています。
1.熊本市にお住まいのK様が「祖父名義のままだった実家を売却した事例」
不動産の名義変更手続きは億劫なものですが、怠ると不動産の売却に悪い影響を及ぼしかねません。また、昨今の法改正により罰金が科されることもあるため、確実に行っておきたいところです。
名義変更が未了の相続不動産を売却するまでの道のりをご確認ください。
お客様の相談内容
K様が相続した不動産の概要とプロフィールは以下のとおりです。
売却物件 概要
K様が売却したい不動産の概要は以下のとおりです。
| 所在地 | 熊本市北区龍田 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 115㎡ | 土地面積 | 200㎡ |
| 築年数 | 48年 | 成約価格 | 2,000万円 |
| 間取り | 4LDK | - | - |
相談にいらしたお客様のプロフィール
K様（熊本市在住・40代）は、お父様のご逝去に伴い実家の一戸建てを相続されましたが、その実家が祖父様名義のまま相続登記がされていなかったため、相続手続きや売却が進められない状況にありました。
解決したいトラブル・課題
K様が解決すべき課題は、不動産の名義変更を速やかに行うことです。なぜなら、不動産の名義が被相続人以前のときは、売主本人の名義に変更しないと売却できないからです。
相談する不動産会社の探し方・選び方
名義変更が未了の相続不動産の売却を成功させるためには、不動産会社選びが重要です。なぜなら、この場合は不動産の売却力だけでは問題が解決しないからです。
不動産の名義変更を行うために必要な時間・労力・費用を把握しておかないと、売主や買主双方に迷惑がかかる可能性があります。また、司法書士へ依頼することもあるため連携も欠かせませんし、売主自ら名義変更を行うときもあるため、手続きを正しく理解している不動産会社であることは必須です。
これらを踏まえ、以下のような不動産会社を選ぶことが重要です。
- 相続不動産の売却実績が豊富にある不動産会社
- 士業との連携を密にとっている不動産会社
- 売主自ら相続登記した不動産の売却事例がある不動産会社
K様の「トラブル・課題」の解決方法
K様が相続した不動産を売却するためには、不動産の名義をK様本人名義へ適切に変更することです。相続登記は自分で申請することも可能ですし、司法書士へ依頼してもよいでしょう。
名義変更しないまま放置するデメリット
不動産の名義を変更しないことで、以下のようなデメリットが考えられます。
| 1. 売却ができないから | 不動産を売却するとき、かならず所有者名義にする必要があります。そうしないと、売却ができないからです。名義変更をせずに放置していると、いざ売却という段階ですぐに売却できないことがあります。 |
|---|---|
| 2. 相続の手続きが煩雑になる | 速やかに相続の手続きを行わないと、自分が亡くなってから不動産を相続した相続人たちが名義変更手続きで困ることになります。相続による名義変更手続きは面倒なことが多いほか利害関係も発生するため、素早く手続きを行わないと問題を大きくしてしまいかねません。 |
| 3. 過料（罰金）が科せられる |
2024年4月1日から相続登記が義務化されました。相続登記義務化の要領は以下のとおりです。
|
相続登記をしないことによって、以上のようなデメリットがあげられます。くれぐれも相続登記は迅速に対応することを心がけてください。
物件の名義が代々変更されていない場合の手続き
不動産の名義が先祖代々変更されていないときは、以下の方法で名義変更を行います。
| 1. 名義変更する不動産を特定し、情報を収集する | 最初に名義変更をする不動産を特定することが重要です。なぜなら、建物ならまだしも土地は目に見えない境界で区切られているため、見た目は1つの土地であっても、登記上は複数の土地にまたがっていることがあるからです。 また、登記を確認することによって、いつの代から名義変更がなされていないかを確認することもできるため、不動産の調査は最初に行いたいところです。 不動産の特定には、固定資産税の請求書類などをもとに地番から特定することで漏れがなくなります。 |
|---|---|
| 2. 関係者の戸籍謄本や戸籍附表を取得する | 過去に名義変更をする不動産の所有者であった人の戸籍謄本や戸籍附表を取得します。 本人の実父や実母名義など一代のみの相続登記未了であれば大きな労力とはなりませんが、二代以上の未了となれば、個人での対応は非常に困難です。売却を依頼しようとする不動産会社に相談をして、不動産会社に司法書士を紹介してもらうのがよいでしょう。 |
| 3. 遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する | 相続関係者が特定できたら、対象となる不動産に対して遺産分割協議を行います。遺産分割協議とは、遺産を誰がどのようにして分割協議するかを決める話し合いのことです。当時者が死亡しているケースも考えられるため難航が予想されるところですが、遺産分割協議書がないと相続登記をすることはできません。真摯に話し合いを重ね結論を出しましょう。 |
| 4. 登記所へ相続登記の申請を行う | 遺産分割協議が整ったら協議書を作成し手登記所へ相続登記の申請を行います。 |
なお、相続登記に要する費用は概ね以下のとおりです。
| 必要書類の取得に要する費用 | 10,000円以下 ※登記簿謄本・戸籍謄本などの取得費用 |
|---|---|
| 登録免許税 | 課税価格に0.4％を乗じた額 ※課税価格とは、「固定資産税の評価額」のこと |
| 司法書士への報酬 | 50,000円～ ※登記の内容や相続人の数により変わります |
3．結果
K様は相続不動産の売却に実績のある不動産会社を選び、司法書士を紹介してもらうことで相続登記を完了させ、無事相続した不動産を売却することができました。
2.熊本市にお住まいのG様が「長期間連絡を取っていない相続人がいたものの、無事にご実家を相続し、売却した事例」
次にご紹介するのは、連絡が取れない相続人がいるため協議をすることができなかった相続不動産の売却事例です。相続においては顔を合わせたことがない相続人と協議することは珍しくありません。相続人が不動産に対して前向きに協議してもらえないときはどうすべきか、ヒントがたくさん隠れた事例です。
お客様の相談内容
G様が売却したい不動産の概要とプロフィールは以下のとおりです。
売却物件 概要
売却したい不動産の概要は以下のとおりです。
| 所在地 | 熊本市東区戸島 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 115㎡ | 土地面積 | 200㎡超 |
| 築年数 | 46年 | 成約価格 | 800万円 |
| 間取り | 6DK | - | - |
相談にいらしたお客様のプロフィール
G様（熊本市在住・50代）は、お父様のご逝去に伴い実家を相続することになりました。G様には他界された妹様がおり、甥御様（妹様の息子）が相続人となります。しかし、G様は10年以上前から妹様の家族と連絡が途絶えており、お父様の葬儀の際にも連絡がつきませんでした。
解決したいトラブル・課題
G様にとって最大の課題は、相続不動産を相続登記するために、連絡が取れない相続人との遺産分割協議をいかにして行うか、です。
相談する不動産会社の探し方・選び方
G様の課題を解決するためには、不動産会社選びを慎重に行う必要があります。なぜなら、遺産分割協議という「いつ終わるかわからない停止条件」を持ちつつ、販売活動を行う必要があるからです。
- 販売力がある不動産会社
- 購入希望者を多くストックしている、地域に根差した不動産会社
- 相続手続きに造詣がある不動産会社
これらを目安にするとよいでしょう。
G様の「トラブル・課題」の解決方法
G様のお悩みを解決するためには、連絡が取れない相続人と協議をするほかありません。しかし、連絡先がわからなかったり、連絡に応答しなかったりすることも考えられますので、手順を踏んで対応することが求められます。
1．連絡が取れない相続人がいる場合の対処法
相続人と連絡が取れないときは、以下のステップを踏むことで進展がみられるかもしれません。ぜひ遺産分割協議に至れないときは参考にされてください。
| 1. 電話で連絡を取る | 電話番号がわかるときは、まずは電話で連絡をとりましょう。問題を早く解決したいがために書面や法的な手続きに移行したくなりますが、相手方が態度を硬化させてしまうことが懸念だからです。 |
|---|---|
| 2. 住所がわかれば手紙を送る | 住所がわかるときは、手紙を送り連絡をもらえるように促してみましょう。あくまでも最初は連絡をもらえないかという趣旨のフランクなものから始めることが重要です。くれぐれも態度を硬化させないようにしましょう。 |
| 3. 訪問してみる | 手紙の返信がないときは思いきって訪問してみるのも一つの手です。訪問はアポイントが取れていないことが多いでしょうから、ご挨拶の体を崩さないようにしましょう。 |
| 4. 内容証明を送る | 電話・手紙・訪問で連絡も応答もないときは、内容証明を送る方法が考えられます。協議をしないことにより不利益が発生するなど、協議の必要性を内容証明をもって説くことで、緊張感が伝わり、連絡をもらえるかもしれません。 |
| 5. 不在者財産管理人の選任を申立てる |
電話・手紙・訪問で連絡が取れない場合、不在者財産管理人の選任を申立てます。 不在者財産管理人とは、行方不明の相続人の財産を管理するために家庭裁判所が選任する管理人です。財産調査や管理、家庭裁判所への報告が主な職務で、遺産分割協議には「権限外行為の許可」が必要です。 選任手続きは複雑で長期化が予想されるため、弁護士や司法書士に相談しましょう。 |
| 6. 遺産分割調停を申し立てる |
連絡が取れない相続人に対しては、遺産分割調停を家庭裁判所に申立てる方法があります。 家庭裁判所から相手の住所に呼び出し状が送られるため、無視していた相続人と連絡をとることができるかもしれません。 しかし、調停はあくまでも話し合いの場、必ずしも合意に至るわけではありません。合意しない場合は、遺産分割審判で裁判所が分割方法を決定します。遺産分割調停は自分でも可能ですが、弁護士に依頼することをお勧めします。 |
| 7. 失踪宣告をする |
相続人の生死がそもそもわからないときは、失踪宣告をする方法があります。 失踪宣告により相続手続きが開始できます。 |
2．結果
G様は幸い裁判所の力を借りることなく、司法書士からの呼びかけに応じてくれたため、無事に遺産分割協議を終えることができました。相続した不動産も無事売却することができ喜んでいます。
3.熊本市にお住まいのM様が「実家を相続放棄し、遺産を兄弟に譲った事例」
最後にご紹介するのは、相続対象となっているご実家をご兄弟に譲られたM様の事例です。
不動産の相続が負担だったり、不安だったりする人は少なくありません。
相続トラブルを避けるためなど、さまざまな理由から「相続を放棄する」選択についての相談は多いため、決して他人事ではないお悩みです。
お客様の相談内容
M様たちが相続する不動産の概要とプロフィールは以下のとおりです。
売却物件 概要
相続する不動産の概要は以下のとおりです。
| 所在地 | 熊本市西区島崎 | 種別 | 一戸建て |
|---|---|---|---|
| 建物面積 | 85㎡ | 土地面積 | 200㎡超 |
| 築年数 | 52年 | 成約価格 | 500万円 |
| 間取り | 4DK | - | - |
相談にいらしたお客様のプロフィール
M様（熊本市内のアパート在住・50代）は、お父様のご逝去に伴い実家の一戸建てを相続することになりました。独身で子供がいないため、資産をお兄様に多く受け取って欲しいと考えています。
解決したいトラブル・課題
M様の解決したい課題は、お兄様に資産を渡す手段として「相続放棄」ができるかを知ることです。自分の相続放棄によりお兄様に迷惑がかけたくないとの思いから、メリットとデメリットを把握する必要がありました。
相談する不動産会社の探し方・選び方
相続放棄と不動産の売却は別で考えるべきです。しかし、相続不動産の売却を前提とした相続放棄を実現させるためには、不動産会社との連携は欠かせません。なぜなら、相続する不動産の現在価値を知らないと、Ｍ様のお兄様にご迷惑をかけることになりかねないからです。
- 市場価値を適切に把握することができる不動産会社
- 誠実に相続問題と向き合える不動産会社
- スピード感のある対応ができる不動産会社
これらの特徴を併せ持つ不動産会社選びが成功のコツといえるでしょう。
Ｍ様の「トラブル・課題」の解決方法
Ｍ様のご要望を叶えるためには、スピード感を持った対応が求められます。なぜなら、相続放棄は被相続人の死亡を知った日から3か月以内に判断する必要があるからです。
この3か月以内に、①不動産の市場価値を知ること ②相続放棄のメリットとデメリットを把握すること ③お兄様に状況をすべて理解してもらうこと、によってご要望を解決することができます。
1.相続放棄のメリット・デメリット
相続放棄は、被相続人の財産や負債を一切受け継がない手続きです。期限は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所へ申し立てを行う必要があります。負債を免れる一方、正の遺産も放棄することになるため、慎重な判断が求められます。
相続放棄にはメリットとデメリットが存在しています。両面を知ることで自分が相続人になったとき適切な判断が可能になりますので、メリットとデメリットは正しく理解しましょう。
【相続放棄のメリット】
| 1. 負債が免除される | 被相続人が多額の借金など負債を抱えていたときであっても、相続放棄をすることによって負債を引き継ぐことはなくなります。 |
|---|---|
| 2. 相続争いの回避 | 相続は「争続」とも呼ばれ、資産があると争いが起き、相続発生をきっかけとして人間関係が崩壊することも珍しくありません。しかし、相続放棄によって相続争いから離脱できますので、争いに巻き込まれないほか人間関係を崩すこともないでしょう。 |
| 3. 相続手続きを割愛できる | 相続に関する手続きは非常に煩雑でいわば面倒くさいものです。しかし、相続放棄をすればそれらの手続きから解放されることができます。 |
【相続放棄のデメリット】
| 1. 正の遺産も放棄 | 財産や遺産を一切相続できなくなる点が最大のデメリットです。負債だけでなく、現預金・不動産・その他の資産すべてが相続できなくなります。 |
|---|---|
| 2. 撤回できない | 一度相続放棄をすると撤回できません。放棄した後に新たな資産があることが判明しても、再度相続することはできないため、慎重な判断が欠かせません。 |
| 3. 3ヶ月以内に判断しなければならない | 相続放棄は相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申立てをしなければなりません。そのため、撤回できないことも踏まえて、資産の把握など正確で迅速な対応が不可欠です。 |
| 4. 他の相続人に迷惑がかかる可能性がある | 自分が相続放棄をすることによって、他の相続人に負担が集中する可能性があります。相続財産によっては、相続放棄によって人間関係にひびが入る可能性があることも覚えておきましょう。 |
2．結果
Ｍ様は不動産会社と司法書士の協力を得て相続財産を正確に把握することができました。その結果、自分が相続放棄をしてもお兄様に迷惑がかからないことがわかったため、相談のうえ相続放棄を選択するに至りました。
相続した不動産はM様が査定を依頼した不動産会社に売却をそのまま依頼。築年数以上の評価で売却でき、皆様笑顔で相続を完了させることができました。