【熊本市版】不動産相続マニュアル　取り扱いが難しい相続不動産でも売却に成功した事例

売却物件 概要

E様が売却したい不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

熊本市にお住まいの50代のE様は、亡くなったお父様の遺産を相続することになりました。相続財産には、預貯金、ご実家、そして代々続く約2,000㎡の田があります。E様は、田のすべてを耕作するつもりはなく、一部を売却したいと考えています。

E様の「トラブル・課題」の解決方法

E様が所有する田の一部を売却するためには、さまざまなハードルをクリアしなければなりません。とりわけ、もっともメジャーな売却方法は、地目を農地から宅地（家や工場などの建物を建築できる地目）に変換して売却することです。地目を農地から農地以外の地目に変えることを「農地転用」といいます。

よって、E様の課題を解決するためには、農地転用の手続きが一丁目一番地といえるでしょう。

1．農地転用とは？

農地転用とは、農地を農地以外の地目に変える手続きをいいます。農地は日本の食料生産を支える重要な基盤です。そのため、農地を宅地に変えると農地が減少し日本の食料自給率が下がることにもつながるため、農地の売買や農地の転用は「農地法」という法律で厳しく規制されているのです。

2．農地を宅地に転用する条件や手続き

農地を宅地に地目変更するにはどのような条件や手続きが必要になるのでしょうか。ここでは、農地の売却前に知っておきたい、農地転用でよくある質問にお答えします。

3．結果

E様は地元の不動産会社に依頼し、相続した田を宅地に転用して売却できました。1,000㎡を超える広大な土地であったため購入者が限られるかもと当初は不安でしたが、不動産会社が紹介してくれたハウスメーカーが一括で購入し分譲地として開発。

今では新しい家々が立ち並び子どもたちで賑わっているそうです。

売却物件 概要

売却したい不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

広島市在住のG様のお母様が熊本市の老人ホームで亡くなり、相続が発生しました。相続財産には預金と、G様のお母様と叔父様が共同で所有していた賃貸用マンションが含まれています。G様は、このマンションを今後も持ち続けるか、売却するかを悩んでいらっしゃいます。

1．不動産の共有持分とは

不動産の共有持分とは、一つの不動産を複数人が共同で所有しているとき、それぞれの人が持っているその不動産に対する権利の割合のことです。

現金であれば複数人で均等に分割することが可能ですが、不動産はそうはいきません。そのため、共有という形を採用し、その共有持分の割合に応じて不動産を利用する権利を得るのです。共有状態は相続で発生することが多く、相続当時は共有で納得するものの、時間が過ぎればトラブルのタネになることもあります。

なぜ共有はトラブルのタネになるのか。それは、共有では持分に応じてできることが決まっているからです。持分でできることを、みんなで購入した机を例に具体的な解説をします。

例えば、机にコーヒーをこぼしてしまったので拭き掃除をする。このとき、一緒に購入した他の人たちに「机を拭いていいですか？」とは聞かないですよね。つまり、共有物の現状を維持する「保存行為」は、誰でも単独ですることができます。

次に、机が色褪せてきたので、色を塗りなおす作業をしたい。このときは、さすがに他の人に「色を塗りたいんだけど、どうかなぁ？」と伺いを立てます。もしも色について意見が合わないときは、多数決で決めるのがよいでしょう。つまり、共有物を利用・改良する「管理行為」は共有者のうち過半数の同意があれば行うことができます。

最後に、机が古くなってきたので処分したい。このときは、さすがに他の人に「机を捨てたいんだけどいいかな？」と聞きます。みんなでお金を出して買った机、一人でも反対したら売らないですよね。つまり、共有物を処分する「処分行為」は共有者全員の賛成が必要になります。

2．共有持分を解消する方法

保存はともかく、管理・処分行為にはほかの共有者との連携が必要になります。そのため、共有持分の不動産を保有すると自由な賃貸経営ができないほか、売却もままならないことも。解決するには、共有状態の解消が求められます。

共有持分を解消する方法は以下のとおりです。

3．結果

G様は共有について理解を深めた結果、叔父様へ売却の話を持ち掛け、相続した持分のマンションについて売却を行いました。叔父様は当初売却には否定的でした。しかし、依頼した不動産会社から今後築年数が経過するにつれて修繕費用がかさむなど、賃貸経営の難しさを説明し納得されたとのことです。

売却物件 概要

相続する不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

東京都にお住まいのS様は、亡くなられたお父様から一戸建てを相続することになりました。しかし、詳しく調べてみると、その建物が定期借地権という契約のもと建てられていることが判明しました。S様は現在、ご家族と東京都内のマンションにお住まいのため、相続した実家を売却したいと考えています。しかし、定期借地権の建物が売却できるのかどうか、その方法や注意点について知りたいとのことです。

1．定期借地権の種類

そもそも定期借地権とはどのようなものなのでしょうか。ここでは、定期借地権についてよくあるご質問に回答する形で解説します。

2．定期借地権付き物件の売却方法

定期借地権が付いた建物の売却は可能です。しかし、不動産を所有するからには土地も建物も自分のものでありたいと考えるのが人の常。不動産市場には借地権付きの建物が売られていますが、市場規模はかなり小さく、早期の売却などは見込みにくいと考えるべきです。

しかしながら、それでも売却できないわけではありません。ここでは、定期借地権付きの物件を売却する実務的な方法を紹介します。

このように、借地権付きの建物は工夫と交渉力があれば売却の戦略を立てることができます。ご自身資金力・地主との関係性・地主の状況などさまざまな要素を検証して、最良の選択肢をお選びください。

3．結果

S様は地主から土地を取得し、土地と建物を一括して1,900万円で売却することができました。地主へ売却の相談をしたところ、地主も借地権の解消を希望していたことがわかったそうです。しかし、建物を購入する資力が地主になかったためＳ様自身が土地を購入し売却する方法を画策。同時進行で不動産会社の顧客リストに希望顧客がいたこともあり、トントン拍子で売却が決定。S様も地主も大満足の決済だったそうです。