【熊本市編】扱いにくい物件を円滑に売買取引した事例

売却物件 概要

Ｃ様が売却したい不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

C様（50代、鹿児島在住）は、熊本の実家で一人暮らしをしていたお母様を亡くされました。ご兄弟で実家を相続することになりましたが、どちらも県外に家があるため実家を必要としていません。
そのため、実家を売却し、その売却代金を均等に分割したいと考えています。

Ｃ様の「トラブル・課題」の解決方法

Ｃ様は不動産を現金化してご兄弟で半分ずつに分けることにするため、不動産を売却することで課題は解決できそうです。しかし、高値での売却や売却後のクレームを回避するためにも、インスペクションが欠かせないと判断するに至りました。

1．ホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは、住宅の状態を専門家が詳しく診断するサービスです。いわば、家の「健康診断」のようなもので、建物の劣化や不具合などを調べ、その結果を報告書にまとめます。

インスペクションを行う目的は、住宅購入・売却・リフォーム前に建物の状態を客観的に把握することで、トラブルを未然に防ぐことです。また、中古住宅であってもまだまだ活用可能な住宅ストックを流通させることが可能であるため、空き家問題の解決策としても注目されています。

2．ホームインスペクションのメリットとデメリット

ホームインスペクションにはメリットとデメリットがあり、それぞれ以下のようにまとめることができます。

【ホームインスペクションのメリット】

【ホームインスペクションのデメリット】

出典：国土交通省「建物状況調査（インスペクション） 活用の手引き」

ホームインスペクションは、住宅取引で売主と買主双方にとっての多くのメリットがあります。不動産の現況を正確に把握することで、売買に関するトラブルを未然に防ぐことにつながるでしょう。さらに、インスペクション後の保険加入によって、経済的なリスクを軽減することも可能です。
住宅の品質確保に貢献し、安心・安全な住環境の実現を後押しする社会的な役割も担っているため、今後その利用頻度は増加していくと想定されます。

3．「結果」

Ｃ様はホームインスペクションを利用して実家を調査することにしました。
調査の結果、基礎はまだまだ活用できそうですが、2階の掃き出し窓上部に浸水の疑いがあることがわかりました。幸い、部分的なコーキングで安価に対応ができる箇所であったため補修を実施し、築年数よりも高額な価格での売却が実現。Ｃ様ご兄弟は想定以上の結果に満足されていたとのことです。

売却物件 概要

売却したい不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

大阪府にお住まいのU様は、お父様がお亡くなりになり、熊本市内のマンションを相続することになりました。このマンションは、お父様が15年前に購入されたもので、現在も住宅ローンの返済が続いている状態です。

1．団体信用生命保険とは

団体信用生命保険とは、住宅ローンと一緒に加入する保険の一つです。住宅ローンを契約している人が、死亡したり高度障害状態になったりしたとき、残りのローン残高が0円になるという制度です。

団体信用生命保険の商品力が住宅ローンの優劣を左右するとも言われています。そのため、団体信用生命保険の内容は拡充される傾向にあり、死亡や高度障害時のみならず、「がん」と診断されれば残債が0円になる商品が主流です。

融資を実行する金融機関から見ても回収の実現性が高くなるため、ほとんどの金融機関では住宅ローンと団体信用生命保険はワンセットでの加入が一般的です。

2．団体信用生命保険でローンを完済する流れ

住宅ローンの契約者が死亡し、団体信用生命保険を活用するには以下の手続きが必要です。

• ① 住宅ローンを利用している金融機関へ連絡する
• ② 金融機関指定の書類を提出する
• ③ 保険会社による適用可否の審査
• ④ 抵当権抹消登記や所有権移転登記を行う

死亡であれば団体信用生命保険の適用はほぼ間違いありません。しかし、以下のような状況であれば団体信用生命保険の適用ができない、もしくは残債が全額なくならないこともあります。

• 親子リレーローンになっている
• 夫婦のペアローンになっている
• 契約時の告知に虚偽があったとき
• 住宅ローンの支払い遅延などがあり、団体信用生命保険が失効しているとき

これら、住宅ローンおよび団体信用生命保険は難解な一面があります。不動産会社はもちろんのこと、金融機関や司法書士など、専門家と連携し、進めるのがよいでしょう。

3．結果

U様は、ご実家のマンションの売却を検討され、まずは金融機関へお問い合わせいただきました。その結果、ご父様が団体信用生命保険にご加入されていたことが判明、相続手続きがスムーズに進んだだけでなく、残りのローン残高も保険金で清算することができました。

その後、不動産会社のサポートもあり、適正な売却価格を査定。その結果、わずか4ヶ月で売却が完了したそうです。U様は「思っていたよりも早く、そして高い金額で売却できたので、本当に満足しています。」と、大変喜んでいらっしゃいました。

売却物件 概要

相続する不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

東京都にお住まいのK様は、疎遠だった伯父様から一戸建てを相続することになりました。しかし、相続財産には、不動産だけでなく、思わぬ借金も含まれており、複雑な状況となっています。

1．3つの相続方法とは

最初に、相続の3つの方法を理解する必要があります。相続の3つの方法とは以下のように整理することが可能です。

今回のK様のケースでは、借金が不動産価格を上回っているため、限定承認もしくは相続放棄のいずれかの選択が妥当であると考えられます。

相続方法の選択は、「亡くなった人の死亡を知ったときから原則として3ヶ月以内」に手続きを行う必要があります。この3ヶ月以内に相続方法を選択しなかったときは、法律上、自動的に「単純承認」をしたとみなされる点にはくれぐれも注意しましょう。

2．相続放棄との違い

K様は限定承認もしくは相続放棄のいずれかの選択が現実的と考えました。
結果的にK様は限定承認を選択することになるのですが、限定承認と相続放棄の違いを深掘りして整理しておきましょう。

これら具体的なメリットとデメリットを比較し、相続方法を決定することが重要です。
なお、相続方法の決定、とりわけ限定承認と相続放棄においては、相続財産の精査が重要な要素であることは言うまでもありません。

3．結果

K様は、疎遠とはいえ世話になった親戚のためと思い、相続放棄ではなく限定承認の方法で相続することにしました。相続財産の内容によっては異なる判断もあったと仰っていますが、K様の人柄が慮られる判断です。

相続した不動産は城南町のなかでも造成された団地内にあり、需要は見込まれましたが、建物の劣化が激しく、個人の買主を検索することが困難でした。そのため、不動産会社は査定額と同額で買い取りを提案し、相続手続きの完了と同時に不動産の売却も実現に至りました。

K様にとっては財産面でプラスにはなりませんでした。しかし、最後に恩返しができたと晴れやかに話をされています。