【熊本市編】生前対策をして不動産売却を行った事例

売却物件 概要

O様が売却したい不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

兵庫県にお住まいのO様（50代）は、熊本市にマンションを所有されていたお母様の相続手続きのお手伝いをしてきました。お母様は、ご自身の死後、相続人であるO様をはじめとするご家族間で争いが起こらないよう、遺言書の作成などを踏まえた綿密な相続対策を検討されています。

O様の「トラブル・課題」の解決方法

遺言書を作成することが最適と判断したO様とお母様は、その日から遺言書の作成に取り掛かりました。しかし、金融資産は分割できますが、不動産は分割することができません。そのため、不動産会社の協力も仰ぎながら、売却した利益と経費を兄弟で按分することも盛り込みました。

1．遺言書の種類

遺言書にはいくつかの種類があります。種類ごとにルールが定められていますので、ここで確認しておきましょう。

• ①自筆証書遺言

自筆証書遺言とは、ご自身がすべて手書きで作成する遺言書です。費用をかけずに比較的簡単に作成できる一方で、厳格な法律の定める形式を満たす必要があります。具体的には、遺言の内容、作成日、氏名を全て自筆で書き、押印することが必須です。

• ②公正証書遺言

公正証書遺言は、公証人が作成する遺言書です。自分で手書きする自筆証書遺言と異なり、公証人という専門家が作成するため、法的な有効性がきわめて高いという特徴があります。

自筆証書遺言と内容を比較すると、以下のようにまとめることができます。

• ③秘密証書遺言

秘密証書遺言は、遺言の内容を秘密にしたまま、その存在を公証人に証明してもらう遺言書です。

メリットは、遺言内容を家族などに知られずに済むこと、身体的なハンディキャップがあっても作成できることです。しかし、デメリットとして、利用者が少なく、専門家のサポートが必要な場合があること、紛失のリスクがある点が挙げられます。

作成方法は、遺言書を作成し封筒に入れて公証役場に持ち込み、公証人にその存在を証明してもらうという流れです。遺言書には一定の形式が求められるほか、証人や手数料が必要になる点は注意しましょう。

秘密証書遺言は、遺言内容の秘密性を重視する方にとっては魅力的な選択肢といえそうです。

O様とお母様は、これらの遺言書の中から「自筆証書遺言書」を選ぶことにしました。

2．「自筆証書遺言書保管制度」とは

自筆証書遺言書は、形式こそ厳格に求められるものの、無料で気軽に作成できる点がメリットです。しかし、万が一保管した場所を忘れてしまったり、保管したであろう場所に遺言書がなかったりしたときのことを考えると、お母様は不安を覚えたのでした。

そこで自筆証書遺言書について調べてみると「自筆証書遺言書保管制度」というものがあることを知ります。令和2年7月10日からは、法務局に保管することで、検認手続きが不要になる自筆証書遺言書保管制度が利用できるようになりました。

この制度を活用すれば、保管場所を忘れることもありません。検認手続き（家庭裁判所によって遺言書が有効かどうかを判定する手続き）も不要であるため、相続人である子どもたちに手間をかけることもないとして、この制度を利用することに決めました。
出典：法務省 「自筆証書遺言書保管制度」

3．「結果」

O様のお母様は昨年ご兄弟に看取られながらその最期を迎えられました。O様とご兄弟は遺言書どおりに金融資産を分割。マンションについては依頼した不動産会社によって無事売却が完了し、売却益と経費を按分して、すべての相続が一切のトラブルもなく無事完了しました。

売却物件 概要

売却したい不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

U様（70代）は、熊本市の一戸建てにお住まいですが、ご子息が遠方に住んでいるため、将来的に不動産を相続させることに対して不安を感じています。相続が発生した場合、ご子息たちの生活に影響が出ることを避けたいと考えており、不動産の処分や住み替えを検討されています。

1．リースバックとは

リースバックとは、自分の不動産を売却し、その不動産を再び自分自身で借りる不動産取引のことです。

リースバックは、まとまった資金が必要なときや、住み慣れた場所で引き続き暮らしたいときに有効な手段ですが、メリットだけでなくデメリットも理解したうえで、慎重に検討することが大切です。

これより、リースバックのメリットとデメリットについて解説を進めます。

2．リースバックのメリットとデメリット

リースバックのメリットとデメリットを以下のようにまとめました。

上記のほか、賃貸借契約の内容についても細かく確認しておくことが重要です。長く持ち家に住んでいた人にとっては、賃貸借契約でどのようなポイントに注意すべきなのかがわからないことが多いため、かならず確認しておきましょう。

なお、よくトラブルになるポイントは以下のようなところです。

リースバックは契約が複雑であるほか、トラブルになることも少なくありません。そのため、国土交通省が定めるリースバックのガイドブックも参考にするとよいでしょう。
参考：国土交通省　「住宅のリースバックに関するガイドブック」

3.　結果

Ｕ様は不動産会社の手引きにより、無事ご自宅をリースバックし、現在も熊本に住まわれています。なお、不動産会社が紹介してくれた買主は北区高平で土地を探していた知り合いの建設会社でした。そのため、売却価格は少し安くなってしまいましたが、賃料も安価に設定してもらい、長く住めるような配慮を感じることができ、Ｕ様は満足されているとのことです。

売却物件 概要

相続する不動産の概要は以下のとおりです。

相談にいらしたお客様のプロフィール

熊本市にお住まいのW様は、来年大学に進学するお孫様の未来のために、ご自身の住まわれている一戸建てを売却し、その売却益を学費に充てたいと願っておられます。

W様は、お孫様の将来を第一に考え、この決断をされました。しかし、税金のことなどはよくわからないほか不動産の売却も初めてだったので、不動産会社選びから始める必要がありました。

1．「生前贈与」とは？

生前贈与とは、生きているうちに自分の財産を他人に無償で渡すことです。相続は人が亡くなってから財産が渡りますが、生前贈与は生きているうちに行う点が異なります。主な目的は、相続税の節税や、生前にお金を必要としている人に渡すなどです。

2．「教育資金の一括贈与」

教育資金贈与の非課税制度とは、祖父母や父母などから孫や子どもに教育資金を贈与する場合、一定の条件を満たせば贈与税がかからないという制度です。

教育資金の一括贈与について、以下のようにまとめました。

出典：税務署　「祖父母などから教育資金の一括贈与を受けた場合の贈与税の非課税制度のあらまし」

3．結果

W様は無事不動産を売却することができ、教育資金としてお孫さんに生前贈与をすることができました。幸いなことに、W様のご自宅があった北区室園町は、住宅展示場が立ち並ぶ住宅街に位置していたため、住宅建築会社からの引き合いが殺到したそうです。