【熊本市編】相続した実家を活用・売却することで空き家のリスクを避けられた事例

売却物件 概要

A様が売却したい不動産の概要は以下のとおりです。

所在地	熊本市南区八幡	種別	一戸建て
専有面積	70.25m²	土地面積	81.14m²
築年数	47年	成約家賃	7万円
間取り	4DK	-	-

相談にいらしたお客様のプロフィール

神奈川県にお住まいの50代A様は、熊本市のご実家をお父様から相続されました。しかし、現在お住まいの場所からご実家への転居予定はなく、売却も視野に入れて検討されている状況です。

とはいえ、長年親しんだご実家を手放すことには抵抗があり、A様は有効な活用方法を検討しています。空き家のままにしておくことへの防犯上の懸念や維持費の負担も気になり、頭を悩ませていらっしゃいます。

・賃貸、売買、管理のすべてに精通した不動産会社	不動産会社にもさまざまあり、賃貸・売買・管理などの特定の分野を専門的に行う不動産会社が多いことも事実です。しかし、空き家の利活用においてはさまざまな分野に精通している必要性があるほか、ワンストップでのシームレスな対応を考えると、すべての事業を営んでいる、もしくは対応可能な不動産会社が望ましいでしょう。
・空き家問題に造詣がある不動産会社	空き家問題は、いまや日本の社会的な課題です。空き家を「一つの商品としての不動産」としてしか見ることができない不動産会社では、真にお客様の意図を汲んだ利活用を提案することができるとは到底思えません。空き家問題の本質とお客様の意向の両面からアプローチできる、広い視野を持つ不動産会社に依頼すべきでしょう。

A様の「トラブル・課題」の解決方法

A様にとって、相続したご実家を「手放さず」に「利活用」できる手段を見つけることが、A様の課題解決にほかなりません。

1．空き家の活用方法

空き家を手放さずに利活用する方法として、以下のようなものが考えられます。これらは実際の活用事例もあるため、空き家が存在するエリアや地域の特徴と合わせて適した利活用の方法を選んでみてください。

• ①賃貸物件として活用

長期的な不労所得となり、定期的な家賃収入が得られます。管理会社に委託することで手間を減らすことも可能です。

• ②民泊施設へ転用

観光地や都市部であれば、短期滞在者向けの宿泊施設として高い収益が期待できます。ただし許可申請や運営管理が必要ですので、一人で運営するのが困難なときは、オペレーター（運営者）との協働も視野に入れると良いでしょう。

• ③シェアハウスとして活用

複数の入居者が共同活できる仕様に改修し、賃貸物件として活用する方法です。一般的な賃貸より高い収益が得られる可能性があります。

• ④オフィスや店舗へ転用

立地条件が良ければ、事業用物件として賃貸することも選択肢です。安定した長期契約が見込めます。事業者は住宅利用者よりも長期にわたり事業を行う傾向にあるため、長期安定志向の人にはおススメの運用方法です。

• ⑤地域コミュニティスペースとして提供

地域の高齢者向けに集いの場として提供する方法です。地域社会に貢献しながら、一部を収益スペースとして活用する方法もあるため、社会貢献性の高い利活用方法といえます。

2．結果

A様は、ご実家を残し賃貸物件として利活用する方針で検討を始めました。さまざまな方法を考えた結果、不動産会社から「自宅兼喫茶店と雑貨販売をしたい人がいる」との話をいただくことに。話を聞けば、県外からの移住者で「郊外に住みたいが田舎過ぎると不便」という、立地ニーズにも適しており、かつJRと国道3号線の間にある「第一種中高層住居専用地域」という用途も利用ニーズに合致していることが判明。

実際に利用した人ともお会いし、ご実家もご確認いただいた結果、即決で話がまとまりました。今では、地域の人の集いの場としても機能しており、移住者と地域社会の両方へ貢献でき、さらに家賃収入も得られているとのことで、Ａ様は大層喜ばれています。

この事例は、ご実家に戻られる予定のない人には、ぜひとも検討したい事例といえそうです。

売却物件 概要

売却したい不動産の概要は以下のとおりです。

所在地	熊本市北区麻生田	種別	一戸建て
建物面積	98.08m²	土地面積	110.54m²
築年数	50年	成約賃料	-万円
間取り	4DK	その他	-

相談にいらしたお客様のプロフィール

熊本市在住の60代D様は、母親の逝去に伴い市内の実家を相続されました。D様は既に持ち家をお持ちであるため、相続した実家への転居予定はありません。
D様は将来的にお子様へ資産として引き継ぐことを希望されており、実家の売却ではなく保有を望んでいらっしゃいます。

1．民泊とは？

民泊は、個人が所有する住宅やマンションの空き部屋などを、主に短期の宿泊施設として貸し出すビジネスモデルです。従来のホテルや旅館とは異なり、一般住宅の雰囲気や地域との触れ合いを楽しめる点が特徴です。

一般の住宅を宿泊施設として活用するサービスが増加した背景には、訪日外国人観光客の増加や多様な宿泊ニーズに応える必要性があるなど、宿泊事業のボリューム増加と多様化への対応が考えられます。

日本では主に以下の2つの法律に基づいて民泊を運営できます。

• ①住宅宿泊事業法（民泊新法）：年間提供日数が180日以内で、比較的参入しやすい

• ②旅館業法：年間提供日数の制限なし

一般的に「民泊」という言葉は、①の年間提供日数が180日以内のものを指します。

民泊運営のメリットは以下のようにまとめることが可能です。

収益性が高い	通常の賃貸より高い収益が期待できる可能性があります。また、細かい価格（宿泊料）設定が可能ですで、賃貸経営と比較して、インフレに強いという特徴があります。
柔軟な運用	自分でも利用したい時に利用することが可能です。賃貸経営では契約解除が難しく、柔軟性に欠けますが、民泊経営では参入しやすく撤退しやすい、という点が魅力です。
地域活性化への貢献	空き家の活用により、地域経済へ貢献することが可能です。そもそも空き家を利活用するだけで地域社会へはプラスの影響を与えているため、人を呼び込むことで衰退しがちな地域経済が活性化する一因となりうるでしょう。

一方、民泊にはデメリットも存在しています。

初期投資がかかる	設備投資や内装リフォームなどの初期費用が必要な点がデメリットです。オペレーターへ支払う手数料などもかかるため、収支の設定はマイクロに行うことが重要です。
管理に手間がかかる	清掃、予約管理、ゲスト対応など継続的な管理が必要です。なお、一般的にはオペレーターを選任しますが、自分でできることを自分でするだけでもこれら手数料を減少させることに繋がります。
遠隔地での民泊管理は難しい	所有者が遠方に住んでいる場合、管理が難しいことがあります。複数に施設を民泊運営しているなどの実績がない限りは、自分の目と手が届く範囲からスモールスタートすることが、民泊事業成功の鍵といえそうです。

D様は相続したご実家が3号線バイパス近くであるため、賃貸物件には向かないかも、と利活用をあきらめかけていましたが、その立地が民泊運営には奏功しました。なぜなら、主要幹線道路から視認性が良いことと、用途地域が「準住居地域」だったからです。

民泊はどのエリアでもできるものではありません、そのため用途地域によってはそもそも民泊ができないこともあるなか、用途も問題ないことがわかると、D様は民泊の運営に着手することを決めました。

2．結果

D様は不動産会社のサポートを受けながら、ご実家を民泊として運営することを決断されました。当初は不明点が多く戸惑われましたが、オペレーターの協力を得ることで、徐々に宿泊客を迎えられるようになりました。

現在では、日々の運営管理や突発的なトラブル、クレーム対応なども自ら手掛けられるようになり、オペレーション全般を習得されるに至りました。将来ご子息がご実家を受け継いでくれる日まで「ご実家を守ろう」という意欲もあって、現在では民泊運営にも慣れ、安定した運用が続いています。

売却物件 概要

相続する不動産の概要は以下のとおりです。

所在地	熊本市東区	種別	土地
建物面積	-	土地面積	142.05m²
築年数	-	査定価格	850万円
間取り	-	その他	-

相談にいらしたお客様のプロフィール

大阪府在住の50代K様は、母親の逝去に伴い熊本市内の実家を相続されました。母親は生前、施設入居のため約3年間実家を不在にしていたことから、建物は手入れがなされず老朽化と劣化が進行している状態です。

K様はご自身の現住所から実家へ転居する意向はなく、物件の売却を検討されています。

1．相続登記の流れ

相続した古家を売却する場合、主に「現状のまま売却」「リフォーム後に売却」「解体して土地として売却」という3つの選択肢があります。それぞれにメリットとデメリットがありますので、状況に応じた最適な方法を選びましょう。

• ①現状のまま売却：手間とコストを最小限に

古家をそのままの状態で売却する方法は、追加の投資なしですぐに売却できるメリットがあります。

手続きが比較的シンプルで初期費用もほとんどかからないため、早期に資金化したい場合に適しています。ただし、売却価格は一般的に最も低くなり、築年数が古いと買い手も限られます。場合によっては「負の資産」として、土地価格より低く評価されることもあるでしょう。主な買い手は不動産業者や建築業者であることが一般的です。

• ②リフォームして売却：価値を高めて売却益を狙う

リフォームを施してから売却する方法は、物件の価値を高め、より高額での売却が期待できます。

一般消費者も買い手候補となるため選択肢が広がり、建物自体にも価値がつきます。しかし、リフォーム費用の先行投資が必要となり、その投資が回収できないリスクもあります。また、リフォーム期間分だけ売却までの時間がかかり、市場動向によっては思うような売却価格にならない可能性もあることを念頭に置く必要があります。

• ③解体して売却：土地としての価値を最大化

建物を解体して更地にしてから売却する方法は、土地としての価値を最大化した評価をしてもらえるメリットがあります。

新築希望者も買い手となるため選択肢が広がり、古家特有の問題（雨漏りやシロアリなど）を気にせずに売却できます。ただし、解体費用として数百万円程度の先行投資が必要です。また、住宅用地の特例が適用されなくなり、更地になると固定資産税が上がる場合があるため、売却の成否によってはコストが過重にかかる可能性がある点は注意が必要です。

今回の事例でもそうですが、建物の劣化や老朽化が進んでいるときなどは、解体して売却することが一般的です。

最適な売却方法を選ぶには、物件の状態や立地条件、地域の市場ニーズ、投資可能な資金、売却希望時期などを総合的に判断することが大切です。信頼できる不動産会社の意見を参考に決めていくのが売却成否のポイントといえるでしょう。

2．更地渡しとは？

更地渡しとは、建物を完全に解体・撤去し、整地した状態で土地を引き渡す売却方法です。この方法は買主に余計な手間をかけさせず、土地の価値を最大限に評価してもらうことができます。

更地渡しでは、単に建物を取り壊すだけでなく、基礎部分の撤去、整地、残置物の撤去まで完了させた状態を指します。買主はすぐに建築工事や土地利用を始められるため、余計な手間や追加費用を心配する必要がありません。契約上の観点でいえば、「現状有姿」ではなく、即時利用可能な更地状態での引き渡しを約束するものです。

更地渡しの最大のメリットは、更地化により土地の力を最大限に引き出せることです。建物がないため、買主は土地の形状や広さを正確に把握でき、自分の計画に合わせた利用方法を具体的にイメージできます。また、更地であれば新築希望者や不動産業者など幅広い買主層にアピールできるため、売却機会が増える、ひいては高値での売却可能性も上がるといえます。

ただし、更地渡しには解体費用が先行して必要になるため、先行投資が必要です。実務的には、先行して更地にする方法のほか、現状で売却活動を行い、買主が決まってから売主によって解体更地作業を行う方法もあります。

後者の方法を採用することで、売買代金から解体費用を支払うことができるため、手出しの必要性がなくなります。ただし、解体後の更地現況がわかりにくいこともあるため、手元資金に余裕があるときは、先行して更地にしておいたほうが良いでしょう。

3．結果

老朽化が進んだ熊本市内の実家について検討した結果、K様は解体後の更地渡しを選択されました。

地元業者による解体工事は約4週間で完了し、整地された状態となったことで複数の買主から問い合わせがありました。大阪からの遠隔対応でしたが、地元の不動産会社のサポートにより、K様の希望に近い条件で売却契約を締結することができました。

「解体更地したことにより、あとあとのトラブルも発生しにくいため、安心して取引ができた。」とK様は話されています。